Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 4 569 500 € étalé sur une durée de 20 ans (240 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,68 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 26 925,86 € | 26 925,86 € |
| Salaire net mensuel minimum | 81 594 € / mois | 76 931 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 365 560 € | 4 935 060 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 114 238 € | 4 683 738 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 4 569 500 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 55 034 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 68 943 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
La durée de 20 ans représente le compromis idéal choisi par la majorité des ménages en France pour financer 4 569 500 €. Elle permet d'équilibrer le montant de la mensualité sans faire exploser le coût du crédit.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 157 593,17 € | 165 517,15 € | 4 411 906,83 € |
| Année 2 | 163 491,40 € | 159 618,92 € | 4 248 415,43 € |
| Année 3 | 169 610,42 € | 153 499,90 € | 4 078 805,01 € |
| Année 4 | 175 958,41 € | 147 151,91 € | 3 902 846,60 € |
| Année 5 | 182 544,05 € | 140 566,27 € | 3 720 302,55 € |
| Année 6 | 189 376,15 € | 133 734,17 € | 3 530 926,40 € |
| Année 7 | 196 463,94 € | 126 646,38 € | 3 334 462,46 € |
| Année 8 | 203 817,01 € | 119 293,31 € | 3 130 645,45 € |
| Année 9 | 211 445,29 € | 111 665,03 € | 2 919 200,16 € |
| Année 10 | 219 359,08 € | 103 751,24 € | 2 699 841,08 € |
| Année 11 | 227 569,02 € | 95 541,30 € | 2 472 272,06 € |
| Année 12 | 236 086,28 € | 87 024,04 € | 2 236 185,78 € |
| Année 13 | 244 922,31 € | 78 188,01 € | 1 991 263,47 € |
| Année 14 | 254 089,01 € | 69 021,31 € | 1 737 174,46 € |
| Année 15 | 263 598,84 € | 59 511,48 € | 1 473 575,62 € |
| Année 16 | 273 464,57 € | 49 645,75 € | 1 200 111,05 € |
| Année 17 | 283 699,55 € | 39 410,77 € | 916 411,50 € |
| Année 18 | 294 317,61 € | 28 792,71 € | 622 093,89 € |
| Année 19 | 305 333,07 € | 17 777,25 € | 316 760,82 € |
| Année 20 | 316 760,82 € | 6 349,55 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 4 569 500 € sur 20 ans :
Il est recommandé de prévoir au moins 10% d'apport personnel (soit environ 456 950 €) pour financer les frais de notaire et la garantie bancaire.
Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) sont plafonnées par la loi à 6 mois d'intérêts ou 3 % du capital restant dû maximum.
Vous pouvez faire jouer la concurrence sur l'assurance emprunteur via la Loi Lemoine ou allonger la durée d'emprunt si votre situation le permet.
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 76 931 €.