Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 4 733 500 € étalé sur une durée de 25 ans (300 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,75 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 24 336,40 € | 24 336,40 € |
| Salaire net mensuel minimum | 73 747 € / mois | 69 533 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 378 680 € | 5 112 180 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 118 338 € | 4 851 838 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 4 733 500 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 57 002 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 71 403 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
Financer 4 733 500 € sur 25 ans (300 mois) est souvent la seule alternative pour les primo-accédants souhaitant devenir propriétaires tout en maintenant des mensualités soutenables.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 116 519,70 € | 175 517,10 € | 4 616 980,30 € |
| Année 2 | 120 965,07 € | 171 071,73 € | 4 496 015,23 € |
| Année 3 | 125 580,04 € | 166 456,76 € | 4 370 435,19 € |
| Année 4 | 130 371,08 € | 161 665,72 € | 4 240 064,11 € |
| Année 5 | 135 344,94 € | 156 691,86 € | 4 104 719,17 € |
| Année 6 | 140 508,49 € | 151 528,31 € | 3 964 210,68 € |
| Année 7 | 145 869,08 € | 146 167,72 € | 3 818 341,60 € |
| Année 8 | 151 434,17 € | 140 602,63 € | 3 666 907,43 € |
| Année 9 | 157 211,58 € | 134 825,22 € | 3 509 695,85 € |
| Année 10 | 163 209,38 € | 128 827,42 € | 3 346 486,47 € |
| Année 11 | 169 436,06 € | 122 600,74 € | 3 177 050,41 € |
| Année 12 | 175 900,27 € | 116 136,53 € | 3 001 150,14 € |
| Année 13 | 182 611,09 € | 109 425,71 € | 2 818 539,05 € |
| Année 14 | 189 577,93 € | 102 458,87 € | 2 628 961,12 € |
| Année 15 | 196 810,55 € | 95 226,25 € | 2 432 150,57 € |
| Année 16 | 204 319,14 € | 87 717,66 € | 2 227 831,43 € |
| Année 17 | 212 114,19 € | 79 922,61 € | 2 015 717,24 € |
| Année 18 | 220 206,61 € | 71 830,19 € | 1 795 510,63 € |
| Année 19 | 228 607,81 € | 63 428,99 € | 1 566 902,82 € |
| Année 20 | 237 329,48 € | 54 707,32 € | 1 329 573,34 € |
| Année 21 | 246 383,88 € | 45 652,92 € | 1 083 189,46 € |
| Année 22 | 255 783,75 € | 36 253,05 € | 827 405,71 € |
| Année 23 | 265 542,24 € | 26 494,56 € | 561 863,47 € |
| Année 24 | 275 673,02 € | 16 363,78 € | 286 190,45 € |
| Année 25 | 286 190,45 € | 5 846,50 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 4 733 500 € sur 25 ans :
Les frais de garantie (caution type Crédit Logement ou hypothèque) sont estimés à environ 56 802 € pour cette enveloppe de financement.
Il est recommandé de prévoir au moins 10% d'apport personnel (soit environ 473 350 €) pour financer les frais de notaire et la garantie bancaire.
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 69 533 €.
C'est possible via un prêt à 110 %, mais les organismes bancaires exigent alors une excellente tenue de compte et des revenus professionnels particulièrement stables.