Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 4 774 500 € étalé sur une durée de 20 ans (240 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,68 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 28 133,83 € | 28 133,83 € |
| Salaire net mensuel minimum | 85 254 € / mois | 80 382 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 381 960 € | 5 156 460 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 119 363 € | 4 893 863 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 4 774 500 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 57 494 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 72 018 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
La durée de 20 ans représente le compromis idéal choisi par la majorité des ménages en France pour financer 4 774 500 €. Elle permet d'équilibrer le montant de la mensualité sans faire exploser le coût du crédit.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 164 663,26 € | 172 942,70 € | 4 609 836,74 € |
| Année 2 | 170 826,13 € | 166 779,83 € | 4 439 010,61 € |
| Année 3 | 177 219,64 € | 160 386,32 € | 4 261 790,97 € |
| Année 4 | 183 852,48 € | 153 753,48 € | 4 077 938,49 € |
| Année 5 | 190 733,51 € | 146 872,45 € | 3 887 204,98 € |
| Année 6 | 197 872,14 € | 139 733,82 € | 3 689 332,84 € |
| Année 7 | 205 277,90 € | 132 328,06 € | 3 484 054,94 € |
| Année 8 | 212 960,85 € | 124 645,11 € | 3 271 094,09 € |
| Année 9 | 220 931,34 € | 116 674,62 € | 3 050 162,75 € |
| Année 10 | 229 200,17 € | 108 405,79 € | 2 820 962,58 € |
| Année 11 | 237 778,47 € | 99 827,49 € | 2 583 184,11 € |
| Année 12 | 246 677,82 € | 90 928,14 € | 2 336 506,29 € |
| Année 13 | 255 910,26 € | 81 695,70 € | 2 080 596,03 € |
| Année 14 | 265 488,24 € | 72 117,72 € | 1 815 107,79 € |
| Année 15 | 275 424,68 € | 62 181,28 € | 1 539 683,11 € |
| Année 16 | 285 733,02 € | 51 872,94 € | 1 253 950,09 € |
| Année 17 | 296 427,16 € | 41 178,80 € | 957 522,93 € |
| Année 18 | 307 521,57 € | 30 084,39 € | 650 001,36 € |
| Année 19 | 319 031,20 € | 18 574,76 € | 330 970,16 € |
| Année 20 | 330 970,16 € | 6 634,35 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 4 774 500 € sur 20 ans :
Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) sont plafonnées par la loi à 6 mois d'intérêts ou 3 % du capital restant dû maximum.
Les frais de garantie (caution type Crédit Logement ou hypothèque) sont estimés à environ 57 294 € pour cette enveloppe de financement.
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 80 382 €.
C'est possible via un prêt à 110 %, mais les organismes bancaires exigent alors une excellente tenue de compte et des revenus professionnels particulièrement stables.