Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 4 787 500 € étalé sur une durée de 25 ans (300 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,75 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 24 614,03 € | 24 614,03 € |
| Salaire net mensuel minimum | 74 588 € / mois | 70 326 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 383 000 € | 5 170 500 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 119 688 € | 4 907 188 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 4 787 500 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 57 650 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 72 213 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
Financer 4 787 500 € sur 25 ans (300 mois) est souvent la seule alternative pour les primo-accédants souhaitant devenir propriétaires tout en maintenant des mensualités soutenables.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 117 848,94 € | 177 519,42 € | 4 669 651,06 € |
| Année 2 | 122 345,04 € | 173 023,32 € | 4 547 306,02 € |
| Année 3 | 127 012,66 € | 168 355,70 € | 4 420 293,36 € |
| Année 4 | 131 858,36 € | 163 510,00 € | 4 288 435,00 € |
| Année 5 | 136 888,94 € | 158 479,42 € | 4 151 546,06 € |
| Année 6 | 142 111,41 € | 153 256,95 € | 4 009 434,65 € |
| Année 7 | 147 533,13 € | 147 835,23 € | 3 861 901,52 € |
| Année 8 | 153 161,72 € | 142 206,64 € | 3 708 739,80 € |
| Année 9 | 159 005,07 € | 136 363,29 € | 3 549 734,73 € |
| Année 10 | 165 071,31 € | 130 297,05 € | 3 384 663,42 € |
| Année 11 | 171 368,96 € | 123 999,40 € | 3 213 294,46 € |
| Année 12 | 177 906,92 € | 117 461,44 € | 3 035 387,54 € |
| Année 13 | 184 694,31 € | 110 674,05 € | 2 850 693,23 € |
| Année 14 | 191 740,62 € | 103 627,74 € | 2 658 952,61 € |
| Année 15 | 199 055,78 € | 96 312,58 € | 2 459 896,83 € |
| Année 16 | 206 650,01 € | 88 718,35 € | 2 253 246,82 € |
| Année 17 | 214 533,98 € | 80 834,38 € | 2 038 712,84 € |
| Année 18 | 222 718,73 € | 72 649,63 € | 1 815 994,11 € |
| Année 19 | 231 215,75 € | 64 152,61 € | 1 584 778,36 € |
| Année 20 | 240 036,92 € | 55 331,44 € | 1 344 741,44 € |
| Année 21 | 249 194,64 € | 46 173,72 € | 1 095 546,80 € |
| Année 22 | 258 701,74 € | 36 666,62 € | 836 845,06 € |
| Année 23 | 268 571,54 € | 26 796,82 € | 568 273,52 € |
| Année 24 | 278 817,89 € | 16 550,47 € | 289 455,63 € |
| Année 25 | 289 455,63 € | 5 913,22 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 4 787 500 € sur 25 ans :
Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) sont plafonnées par la loi à 6 mois d'intérêts ou 3 % du capital restant dû maximum.
Les frais de garantie (caution type Crédit Logement ou hypothèque) sont estimés à environ 57 450 € pour cette enveloppe de financement.
Vous pouvez faire jouer la concurrence sur l'assurance emprunteur via la Loi Lemoine ou allonger la durée d'emprunt si votre situation le permet.
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 70 326 €.