Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 4 839 500 € étalé sur une durée de 30 ans (360 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 4,20 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 23 665,99 € | 23 665,99 € |
| Salaire net mensuel minimum | 71 715 € / mois | 67 617 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 387 160 € | 5 226 660 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 120 988 € | 4 960 488 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 4 839 500 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 58 274 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 72 993 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
Financer 4 839 500 € sur 30 ans (360 mois) est souvent la seule alternative pour les primo-accédants souhaitant devenir propriétaires tout en maintenant des mensualités soutenables.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 82 305,26 € | 201 686,62 € | 4 757 194,74 € |
| Année 2 | 85 829,42 € | 198 162,46 € | 4 671 365,32 € |
| Année 3 | 89 504,44 € | 194 487,44 € | 4 581 860,88 € |
| Année 4 | 93 336,86 € | 190 655,02 € | 4 488 524,02 € |
| Année 5 | 97 333,37 € | 186 658,51 € | 4 391 190,65 € |
| Année 6 | 101 500,97 € | 182 490,91 € | 4 289 689,68 € |
| Année 7 | 105 847,04 € | 178 144,84 € | 4 183 842,64 € |
| Année 8 | 110 379,20 € | 173 612,68 € | 4 073 463,44 € |
| Année 9 | 115 105,44 € | 168 886,44 € | 3 958 358,00 € |
| Année 10 | 120 034,00 € | 163 957,88 € | 3 838 324,00 € |
| Année 11 | 125 173,62 € | 158 818,26 € | 3 713 150,38 € |
| Année 12 | 130 533,30 € | 153 458,58 € | 3 582 617,08 € |
| Année 13 | 136 122,48 € | 147 869,40 € | 3 446 494,60 € |
| Année 14 | 141 950,97 € | 142 040,91 € | 3 304 543,63 € |
| Année 15 | 148 029,04 € | 135 962,84 € | 3 156 514,59 € |
| Année 16 | 154 367,34 € | 129 624,54 € | 3 002 147,25 € |
| Année 17 | 160 977,05 € | 123 014,83 € | 2 841 170,20 € |
| Année 18 | 167 869,76 € | 116 122,12 € | 2 673 300,44 € |
| Année 19 | 175 057,60 € | 108 934,28 € | 2 498 242,84 € |
| Année 20 | 182 553,22 € | 101 438,66 € | 2 315 689,62 € |
| Année 21 | 190 369,79 € | 93 622,09 € | 2 125 319,83 € |
| Année 22 | 198 521,05 € | 85 470,83 € | 1 926 798,78 € |
| Année 23 | 207 021,32 € | 76 970,56 € | 1 719 777,46 € |
| Année 24 | 215 885,55 € | 68 106,33 € | 1 503 891,91 € |
| Année 25 | 225 129,37 € | 58 862,51 € | 1 278 762,54 € |
| Année 26 | 234 768,95 € | 49 222,93 € | 1 043 993,59 € |
| Année 27 | 244 821,26 € | 39 170,62 € | 799 172,33 € |
| Année 28 | 255 304,05 € | 28 687,83 € | 543 868,28 € |
| Année 29 | 266 235,65 € | 17 756,23 € | 277 632,63 € |
| Année 30 | 277 632,63 € | 6 356,53 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 4 839 500 € sur 30 ans :
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 67 617 €.
Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) sont plafonnées par la loi à 6 mois d'intérêts ou 3 % du capital restant dû maximum.
Vous pouvez faire jouer la concurrence sur l'assurance emprunteur via la Loi Lemoine ou allonger la durée d'emprunt si votre situation le permet.
Il est recommandé de prévoir au moins 10% d'apport personnel (soit environ 483 950 €) pour financer les frais de notaire et la garantie bancaire.