Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 4 889 500 € étalé sur une durée de 20 ans (240 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,68 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 28 811,47 € | 28 811,47 € |
| Salaire net mensuel minimum | 87 307 € / mois | 82 318 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 391 160 € | 5 280 660 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 122 238 € | 5 011 738 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 4 889 500 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 58 874 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 73 743 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
La durée de 20 ans représente le compromis idéal choisi par la majorité des ménages en France pour financer 4 889 500 €. Elle permet d'équilibrer le montant de la mensualité sans faire exploser le coût du crédit.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 168 629,38 € | 177 108,26 € | 4 720 870,62 € |
| Année 2 | 174 940,68 € | 170 796,96 € | 4 545 929,94 € |
| Année 3 | 181 488,21 € | 164 249,43 € | 4 364 441,73 € |
| Année 4 | 188 280,78 € | 157 456,86 € | 4 176 160,95 € |
| Année 5 | 195 327,59 € | 150 410,05 € | 3 980 833,36 € |
| Année 6 | 202 638,12 € | 143 099,52 € | 3 778 195,24 € |
| Année 7 | 210 222,28 € | 135 515,36 € | 3 567 972,96 € |
| Année 8 | 218 090,29 € | 127 647,35 € | 3 349 882,67 € |
| Année 9 | 226 252,77 € | 119 484,87 € | 3 123 629,90 € |
| Année 10 | 234 720,77 € | 111 016,87 € | 2 888 909,13 € |
| Année 11 | 243 505,67 € | 102 231,97 € | 2 645 403,46 € |
| Année 12 | 252 619,39 € | 93 118,25 € | 2 392 784,07 € |
| Année 13 | 262 074,17 € | 83 663,47 € | 2 130 709,90 € |
| Année 14 | 271 882,84 € | 73 854,80 € | 1 858 827,06 € |
| Année 15 | 282 058,63 € | 63 679,01 € | 1 576 768,43 € |
| Année 16 | 292 615,26 € | 53 122,38 € | 1 284 153,17 € |
| Année 17 | 303 567,01 € | 42 170,63 € | 980 586,16 € |
| Année 18 | 314 928,62 € | 30 809,02 € | 665 657,54 € |
| Année 19 | 326 715,47 € | 19 022,17 € | 338 942,07 € |
| Année 20 | 338 942,07 € | 6 794,14 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 4 889 500 € sur 20 ans :
Pour une acquisition dans l'ancien, comptez environ 391 160 € (8%). Dans le neuf, ces frais tombent à environ 122 238 € (2,5%).
Vous pouvez faire jouer la concurrence sur l'assurance emprunteur via la Loi Lemoine ou allonger la durée d'emprunt si votre situation le permet.
Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) sont plafonnées par la loi à 6 mois d'intérêts ou 3 % du capital restant dû maximum.
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 82 318 €.