Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 4 890 000 € étalé sur une durée de 30 ans (360 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 4,20 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 23 912,94 € | 23 912,94 € |
| Salaire net mensuel minimum | 72 463 € / mois | 68 323 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 391 200 € | 5 281 200 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 122 250 € | 5 012 250 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 4 890 000 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 58 880 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 73 750 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
Financer 4 890 000 € sur 30 ans (360 mois) est souvent la seule alternative pour les primo-accédants souhaitant devenir propriétaires tout en maintenant des mensualités soutenables.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 83 164,07 € | 203 791,21 € | 4 806 835,93 € |
| Année 2 | 86 724,98 € | 200 230,30 € | 4 720 110,95 € |
| Année 3 | 90 438,38 € | 196 516,90 € | 4 629 672,57 € |
| Année 4 | 94 310,76 € | 192 644,52 € | 4 535 361,81 € |
| Année 5 | 98 348,97 € | 188 606,31 € | 4 437 012,84 € |
| Année 6 | 102 560,09 € | 184 395,19 € | 4 334 452,75 € |
| Année 7 | 106 951,50 € | 180 003,78 € | 4 227 501,25 € |
| Année 8 | 111 530,94 € | 175 424,34 € | 4 115 970,31 € |
| Année 9 | 116 306,49 € | 170 648,79 € | 3 999 663,82 € |
| Année 10 | 121 286,50 € | 165 668,78 € | 3 878 377,32 € |
| Année 11 | 126 479,74 € | 160 475,54 € | 3 751 897,58 € |
| Année 12 | 131 895,35 € | 155 059,93 € | 3 620 002,23 € |
| Année 13 | 137 542,84 € | 149 412,44 € | 3 482 459,39 € |
| Année 14 | 143 432,16 € | 143 523,12 € | 3 339 027,23 € |
| Année 15 | 149 573,63 € | 137 381,65 € | 3 189 453,60 € |
| Année 16 | 155 978,06 € | 130 977,22 € | 3 033 475,54 € |
| Année 17 | 162 656,76 € | 124 298,52 € | 2 870 818,78 € |
| Année 18 | 169 621,40 € | 117 333,88 € | 2 701 197,38 € |
| Année 19 | 176 884,24 € | 110 071,04 € | 2 524 313,14 € |
| Année 20 | 184 458,06 € | 102 497,22 € | 2 339 855,08 € |
| Année 21 | 192 356,19 € | 94 599,09 € | 2 147 498,89 € |
| Année 22 | 200 592,49 € | 86 362,79 € | 1 946 906,40 € |
| Année 23 | 209 181,47 € | 77 773,81 € | 1 737 724,93 € |
| Année 24 | 218 138,20 € | 68 817,08 € | 1 519 586,73 € |
| Année 25 | 227 478,45 € | 59 476,83 € | 1 292 108,28 € |
| Année 26 | 237 218,63 € | 49 736,65 € | 1 054 889,65 € |
| Année 27 | 247 375,87 € | 39 579,41 € | 807 513,78 € |
| Année 28 | 257 968,00 € | 28 987,28 € | 549 545,78 € |
| Année 29 | 269 013,67 € | 17 941,61 € | 280 532,11 € |
| Année 30 | 280 532,11 € | 6 422,98 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 4 890 000 € sur 30 ans :
Oui, si vous êtes primo-accédant et sous réserve de respecter les conditions de ressources et de localisation géographique du logement.
Vous pouvez faire jouer la concurrence sur l'assurance emprunteur via la Loi Lemoine ou allonger la durée d'emprunt si votre situation le permet.
C'est possible via un prêt à 110 %, mais les organismes bancaires exigent alors une excellente tenue de compte et des revenus professionnels particulièrement stables.
Il est recommandé de prévoir au moins 10% d'apport personnel (soit environ 489 000 €) pour financer les frais de notaire et la garantie bancaire.