Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 1 200 000 € étalé sur une durée de 25 ans (300 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,75 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 6 169,57 € | 6 169,57 € |
| Salaire net mensuel minimum | 18 696 € / mois | 17 627 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 96 000 € | 1 296 000 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 30 000 € | 1 230 000 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 1 200 000 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 14 600 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 18 400 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
Financer 1 200 000 € sur 25 ans (300 mois) est souvent la seule alternative pour les primo-accédants souhaitant devenir propriétaires tout en maintenant des mensualités soutenables.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 29 539,10 € | 44 495,74 € | 1 170 460,90 € |
| Année 2 | 30 666,07 € | 43 368,77 € | 1 139 794,83 € |
| Année 3 | 31 836,01 € | 42 198,83 € | 1 107 958,82 € |
| Année 4 | 33 050,62 € | 40 984,22 € | 1 074 908,20 € |
| Année 5 | 34 311,51 € | 39 723,33 € | 1 040 596,69 € |
| Année 6 | 35 620,55 € | 38 414,29 € | 1 004 976,14 € |
| Année 7 | 36 979,52 € | 37 055,32 € | 967 996,62 € |
| Année 8 | 38 390,33 € | 35 644,51 € | 929 606,29 € |
| Année 9 | 39 854,98 € | 34 179,86 € | 889 751,31 € |
| Année 10 | 41 375,50 € | 32 659,34 € | 848 375,81 € |
| Année 11 | 42 954,03 € | 31 080,81 € | 805 421,78 € |
| Année 12 | 44 592,79 € | 29 442,05 € | 760 828,99 € |
| Année 13 | 46 294,05 € | 27 740,79 € | 714 534,94 € |
| Année 14 | 48 060,22 € | 25 974,62 € | 666 474,72 € |
| Année 15 | 49 893,80 € | 24 141,04 € | 616 580,92 € |
| Année 16 | 51 797,28 € | 22 237,56 € | 564 783,64 € |
| Année 17 | 53 773,44 € | 20 261,40 € | 511 010,20 € |
| Année 18 | 55 824,97 € | 18 209,87 € | 455 185,23 € |
| Année 19 | 57 954,75 € | 16 080,09 € | 397 230,48 € |
| Année 20 | 60 165,81 € | 13 869,03 € | 337 064,67 € |
| Année 21 | 62 461,23 € | 11 573,61 € | 274 603,44 € |
| Année 22 | 64 844,17 € | 9 190,67 € | 209 759,27 € |
| Année 23 | 67 318,07 € | 6 716,77 € | 142 441,20 € |
| Année 24 | 69 886,35 € | 4 148,49 € | 72 554,85 € |
| Année 25 | 72 554,85 € | 1 482,24 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 1 200 000 € sur 25 ans :
Les frais de garantie (caution type Crédit Logement ou hypothèque) sont estimés à environ 14 400 € pour cette enveloppe de financement.
Pour une acquisition dans l'ancien, comptez environ 96 000 € (8%). Dans le neuf, ces frais tombent à environ 30 000 € (2,5%).
C'est possible via un prêt à 110 %, mais les organismes bancaires exigent alors une excellente tenue de compte et des revenus professionnels particulièrement stables.
Il est recommandé de prévoir au moins 10% d'apport personnel (soit environ 120 000 €) pour financer les frais de notaire et la garantie bancaire.