Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 12 411 000 € étalé sur une durée de 20 ans (240 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,73 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 73 454,25 € | 73 454,25 € |
| Salaire net mensuel minimum | 222 589 € / mois | 209 869 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 992 880 € | 13 403 880 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 310 275 € | 12 721 275 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 12 411 000 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 149 132 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 186 565 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
À noter : la simulation sur 30 ans est purement théorique. Le taux affiché pour cette durée est calculé à titre indicatif et ne correspond pas à une offre de prêt disponible.
La durée de 20 ans représente le compromis idéal choisi par la majorité des ménages en France pour financer 12 411 000 €. Elle permet d'équilibrer le montant de la mensualité sans faire exploser le coût du crédit.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 425 750,31 € | 455 700,69 € | 11 985 249,69 € |
| Année 2 | 441 905,14 € | 439 545,86 € | 11 543 344,55 € |
| Année 3 | 458 672,93 € | 422 778,07 € | 11 084 671,62 € |
| Année 4 | 476 076,96 € | 405 374,04 € | 10 608 594,66 € |
| Année 5 | 494 141,37 € | 387 309,63 € | 10 114 453,29 € |
| Année 6 | 512 891,24 € | 368 559,76 € | 9 601 562,05 € |
| Année 7 | 532 352,56 € | 349 098,44 € | 9 069 209,49 € |
| Année 8 | 552 552,32 € | 328 898,68 € | 8 516 657,17 € |
| Année 9 | 573 518,54 € | 307 932,46 € | 7 943 138,63 € |
| Année 10 | 595 280,30 € | 286 170,70 € | 7 347 858,33 € |
| Année 11 | 617 867,84 € | 263 583,16 € | 6 729 990,49 € |
| Année 12 | 641 312,40 € | 240 138,60 € | 6 088 678,09 € |
| Année 13 | 665 646,57 € | 215 804,43 € | 5 423 031,52 € |
| Année 14 | 690 904,09 € | 190 546,91 € | 4 732 127,43 € |
| Année 15 | 717 119,97 € | 164 331,03 € | 4 015 007,46 € |
| Année 16 | 744 330,60 € | 137 120,40 € | 3 270 676,86 € |
| Année 17 | 772 573,74 € | 108 877,26 € | 2 498 103,12 € |
| Année 18 | 801 888,53 € | 79 562,47 € | 1 696 214,59 € |
| Année 19 | 832 315,64 € | 49 135,36 € | 863 898,95 € |
| Année 20 | 863 898,95 € | 17 553,71 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 12 411 000 € sur 20 ans :
Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) sont plafonnées par la loi à 6 mois d'intérêts ou 3 % du capital restant dû maximum.
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 209 869 €.
Vous pouvez faire jouer la concurrence sur l'assurance emprunteur via la Loi Lemoine ou allonger la durée d'emprunt si votre situation le permet.
C'est possible via un prêt à 110 %, mais les organismes bancaires exigent alors une excellente tenue de compte et des revenus professionnels particulièrement stables.
Mise à jour des taux : les taux affichés pour cette simulation proviennent des données enregistrées pour septembre 2026 dans notre fichier de référence. Consultez prochainement notre page dédiée aux taux immobiliers pour retrouver la méthode de calcul et l'historique des taux.