Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 12 490 000 € étalé sur une durée de 10 ans (120 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,43 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 123 099,31 € | 123 099,31 € |
| Salaire net mensuel minimum | 373 028 € / mois | 351 712 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 999 200 € | 13 489 200 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 312 250 € | 12 802 250 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 12 490 000 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 150 080 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 187 750 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
Emprunter 12 490 000 € sur une durée courte de 10 ans est une stratégie principalement réservée aux secundo-accédants, aux investisseurs locatifs ou aux emprunteurs disposant d'une capacité de remboursement élevée.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 1 065 430,60 € | 411 761,12 € | 11 424 569,40 € |
| Année 2 | 1 102 554,88 € | 374 636,84 € | 10 322 014,52 € |
| Année 3 | 1 140 972,74 € | 336 218,98 € | 9 181 041,78 € |
| Année 4 | 1 180 729,24 € | 296 462,48 € | 8 000 312,54 € |
| Année 5 | 1 221 871,05 € | 255 320,67 € | 6 778 441,49 € |
| Année 6 | 1 264 446,41 € | 212 745,31 € | 5 513 995,08 € |
| Année 7 | 1 308 505,24 € | 168 686,48 € | 4 205 489,84 € |
| Année 8 | 1 354 099,36 € | 123 092,36 € | 2 851 390,48 € |
| Année 9 | 1 401 282,11 € | 75 909,61 € | 1 450 108,37 € |
| Année 10 | 1 450 108,37 € | 27 082,77 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 12 490 000 € sur 10 ans :
Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose un plafond d'endettement strict fixé à 35 % des revenus nets du foyer, assurance emprunteur comprise.
Les frais de garantie (caution type Crédit Logement ou hypothèque) sont estimés à environ 149 880 € pour cette enveloppe de financement.
Il est recommandé de prévoir au moins 10% d'apport personnel (soit environ 1 249 000 €) pour financer les frais de notaire et la garantie bancaire.
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 351 712 €.