Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 12 490 000 € étalé sur une durée de 25 ans (300 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,75 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 64 214,99 € | 64 214,99 € |
| Salaire net mensuel minimum | 194 591 € / mois | 183 471 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 999 200 € | 13 489 200 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 312 250 € | 12 802 250 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 12 490 000 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 150 080 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 187 750 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
Financer 12 490 000 € sur 25 ans (300 mois) est souvent la seule alternative pour les primo-accédants souhaitant devenir propriétaires tout en maintenant des mensualités soutenables.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 307 453,52 € | 463 126,36 € | 12 182 546,48 € |
| Année 2 | 319 183,25 € | 451 396,63 € | 11 863 363,23 € |
| Année 3 | 331 360,51 € | 439 219,37 € | 11 532 002,72 € |
| Année 4 | 344 002,33 € | 426 577,55 € | 11 188 000,39 € |
| Année 5 | 357 126,47 € | 413 453,41 € | 10 830 873,92 € |
| Année 6 | 370 751,32 € | 399 828,56 € | 10 460 122,60 € |
| Année 7 | 384 895,97 € | 385 683,91 € | 10 075 226,63 € |
| Année 8 | 399 580,25 € | 370 999,63 € | 9 675 646,38 € |
| Année 9 | 414 824,74 € | 355 755,14 € | 9 260 821,64 € |
| Année 10 | 430 650,85 € | 339 929,03 € | 8 830 170,79 € |
| Année 11 | 447 080,73 € | 323 499,15 € | 8 383 090,06 € |
| Année 12 | 464 137,45 € | 306 442,43 € | 7 918 952,61 € |
| Année 13 | 481 844,89 € | 288 734,99 € | 7 437 107,72 € |
| Année 14 | 500 227,88 € | 270 352,00 € | 6 936 879,84 € |
| Année 15 | 519 312,21 € | 251 267,67 € | 6 417 567,63 € |
| Année 16 | 539 124,66 € | 231 455,22 € | 5 878 442,97 € |
| Année 17 | 559 692,96 € | 210 886,92 € | 5 318 750,01 € |
| Année 18 | 581 045,96 € | 189 533,92 € | 4 737 704,05 € |
| Année 19 | 603 213,62 € | 167 366,26 € | 4 134 490,43 € |
| Année 20 | 626 227,00 € | 144 352,88 € | 3 508 263,43 € |
| Année 21 | 650 118,37 € | 120 461,51 € | 2 858 145,06 € |
| Année 22 | 674 921,24 € | 95 658,64 € | 2 183 223,82 € |
| Année 23 | 700 670,36 € | 69 909,52 € | 1 482 553,46 € |
| Année 24 | 727 401,82 € | 43 178,06 € | 755 151,64 € |
| Année 25 | 755 151,64 € | 15 426,74 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 12 490 000 € sur 25 ans :
Pour une acquisition dans l'ancien, comptez environ 999 200 € (8%). Dans le neuf, ces frais tombent à environ 312 250 € (2,5%).
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 183 471 €.
C'est possible via un prêt à 110 %, mais les organismes bancaires exigent alors une excellente tenue de compte et des revenus professionnels particulièrement stables.
Vous pouvez faire jouer la concurrence sur l'assurance emprunteur via la Loi Lemoine ou allonger la durée d'emprunt si votre situation le permet.