Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 12 650 000 € étalé sur une durée de 20 ans (240 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,73 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 74 868,77 € | 74 868,77 € |
| Salaire net mensuel minimum | 226 875 € / mois | 213 911 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 1 012 000 € | 13 662 000 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 316 250 € | 12 966 250 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 12 650 000 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 152 000 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 190 150 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
À noter : la simulation sur 30 ans est purement théorique. Le taux affiché pour cette durée est calculé à titre indicatif et ne correspond pas à une offre de prêt disponible.
La durée de 20 ans représente le compromis idéal choisi par la majorité des ménages en France pour financer 12 650 000 €. Elle permet d'équilibrer le montant de la mensualité sans faire exploser le coût du crédit.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 433 949,07 € | 464 476,17 € | 12 216 050,93 € |
| Année 2 | 450 414,99 € | 448 010,25 € | 11 765 635,94 € |
| Année 3 | 467 505,67 € | 430 919,57 € | 11 298 130,27 € |
| Année 4 | 485 244,87 € | 413 180,37 € | 10 812 885,40 € |
| Année 5 | 503 657,16 € | 394 768,08 € | 10 309 228,24 € |
| Année 6 | 522 768,08 € | 375 657,16 € | 9 786 460,16 € |
| Année 7 | 542 604,17 € | 355 821,07 € | 9 243 855,99 € |
| Année 8 | 563 192,92 € | 335 232,32 € | 8 680 663,07 € |
| Année 9 | 584 562,91 € | 313 862,33 € | 8 096 100,16 € |
| Année 10 | 606 743,74 € | 291 681,50 € | 7 489 356,42 € |
| Année 11 | 629 766,22 € | 268 659,02 € | 6 859 590,20 € |
| Année 12 | 653 662,30 € | 244 762,94 € | 6 205 927,90 € |
| Année 13 | 678 465,05 € | 219 960,19 € | 5 527 462,85 € |
| Année 14 | 704 208,94 € | 194 216,30 € | 4 823 253,91 € |
| Année 15 | 730 929,69 € | 167 495,55 € | 4 092 324,22 € |
| Année 16 | 758 664,35 € | 139 760,89 € | 3 333 659,87 € |
| Année 17 | 787 451,34 € | 110 973,90 € | 2 546 208,53 € |
| Année 18 | 817 330,66 € | 81 094,58 € | 1 728 877,87 € |
| Année 19 | 848 343,71 € | 50 081,53 € | 880 534,16 € |
| Année 20 | 880 534,16 € | 17 891,69 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 12 650 000 € sur 20 ans :
Vous pouvez faire jouer la concurrence sur l'assurance emprunteur via la Loi Lemoine ou allonger la durée d'emprunt si votre situation le permet.
Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) sont plafonnées par la loi à 6 mois d'intérêts ou 3 % du capital restant dû maximum.
Pour une acquisition dans l'ancien, comptez environ 1 012 000 € (8%). Dans le neuf, ces frais tombent à environ 316 250 € (2,5%).
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 213 911 €.
Mise à jour des taux : les taux affichés pour cette simulation proviennent des données enregistrées pour septembre 2026 dans notre fichier de référence. Consultez prochainement notre page dédiée aux taux immobiliers pour retrouver la méthode de calcul et l'historique des taux.