Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 12 690 000 € étalé sur une durée de 10 ans (120 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,43 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 125 070,47 € | 125 070,47 € |
| Salaire net mensuel minimum | 379 001 € / mois | 357 344 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 1 015 200 € | 13 705 200 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 317 250 € | 13 007 250 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 12 690 000 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 152 480 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 190 750 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
Emprunter 12 690 000 € sur une durée courte de 10 ans est une stratégie principalement réservée aux secundo-accédants, aux investisseurs locatifs ou aux emprunteurs disposant d'une capacité de remboursement élevée.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 1 082 491,06 € | 418 354,58 € | 11 607 508,94 € |
| Année 2 | 1 120 209,80 € | 380 635,84 € | 10 487 299,14 € |
| Année 3 | 1 159 242,83 € | 341 602,81 € | 9 328 056,31 € |
| Année 4 | 1 199 635,97 € | 301 209,67 € | 8 128 420,34 € |
| Année 5 | 1 241 436,55 € | 259 409,09 € | 6 886 983,79 € |
| Année 6 | 1 284 693,64 € | 216 152,00 € | 5 602 290,15 € |
| Année 7 | 1 329 458,03 € | 171 387,61 € | 4 272 832,12 € |
| Année 8 | 1 375 782,19 € | 125 063,45 € | 2 897 049,93 € |
| Année 9 | 1 423 720,49 € | 77 125,15 € | 1 473 329,44 € |
| Année 10 | 1 473 329,44 € | 27 516,46 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 12 690 000 € sur 10 ans :
Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) sont plafonnées par la loi à 6 mois d'intérêts ou 3 % du capital restant dû maximum.
Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose un plafond d'endettement strict fixé à 35 % des revenus nets du foyer, assurance emprunteur comprise.
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 357 344 €.
Il est recommandé de prévoir au moins 10% d'apport personnel (soit environ 1 269 000 €) pour financer les frais de notaire et la garantie bancaire.