Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 12 760 000 € étalé sur une durée de 25 ans (300 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,75 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 65 603,14 € | 65 603,14 € |
| Salaire net mensuel minimum | 198 797 € / mois | 187 438 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 1 020 800 € | 13 780 800 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 319 000 € | 13 079 000 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 12 760 000 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 153 320 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 191 800 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
Financer 12 760 000 € sur 25 ans (300 mois) est souvent la seule alternative pour les primo-accédants souhaitant devenir propriétaires tout en maintenant des mensualités soutenables.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 314 099,78 € | 473 137,90 € | 12 445 900,22 € |
| Année 2 | 326 083,09 € | 461 154,59 € | 12 119 817,13 € |
| Année 3 | 338 523,57 € | 448 714,11 € | 11 781 293,56 € |
| Année 4 | 351 438,70 € | 435 798,98 € | 11 429 854,86 € |
| Année 5 | 364 846,54 € | 422 391,14 € | 11 065 008,32 € |
| Année 6 | 378 765,89 € | 408 471,79 € | 10 686 242,43 € |
| Année 7 | 393 216,30 € | 394 021,38 € | 10 293 026,13 € |
| Année 8 | 408 218,00 € | 379 019,68 € | 9 884 808,13 € |
| Année 9 | 423 792,05 € | 363 445,63 € | 9 461 016,08 € |
| Année 10 | 439 960,26 € | 347 277,42 € | 9 021 055,82 € |
| Année 11 | 456 745,31 € | 330 492,37 € | 8 564 310,51 € |
| Année 12 | 474 170,75 € | 313 066,93 € | 8 090 139,76 € |
| Année 13 | 492 260,98 € | 294 976,70 € | 7 597 878,78 € |
| Année 14 | 511 041,37 € | 276 196,31 € | 7 086 837,41 € |
| Année 15 | 530 538,24 € | 256 699,44 € | 6 556 299,17 € |
| Année 16 | 550 778,98 € | 236 458,70 € | 6 005 520,19 € |
| Année 17 | 571 791,92 € | 215 445,76 € | 5 433 728,27 € |
| Année 18 | 593 606,53 € | 193 631,15 € | 4 840 121,74 € |
| Année 19 | 616 253,37 € | 170 984,31 € | 4 223 868,37 € |
| Année 20 | 639 764,23 € | 147 473,45 € | 3 584 104,14 € |
| Année 21 | 664 172,05 € | 123 065,63 € | 2 919 932,09 € |
| Année 22 | 689 511,09 € | 97 726,59 € | 2 230 421,00 € |
| Année 23 | 715 816,81 € | 71 420,87 € | 1 514 604,19 € |
| Année 24 | 743 126,15 € | 44 111,53 € | 771 478,04 € |
| Année 25 | 771 478,04 € | 15 760,30 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 12 760 000 € sur 25 ans :
Oui, le Code de la consommation garantit la possibilité d'effectuer un remboursement anticipé partiel ou total à tout moment au cours du prêt.
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 187 438 €.
C'est possible via un prêt à 110 %, mais les organismes bancaires exigent alors une excellente tenue de compte et des revenus professionnels particulièrement stables.
Vous pouvez faire jouer la concurrence sur l'assurance emprunteur via la Loi Lemoine ou allonger la durée d'emprunt si votre situation le permet.