Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 1 545 000 € étalé sur une durée de 20 ans (240 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,68 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 9 103,94 € | 9 103,94 € |
| Salaire net mensuel minimum | 27 588 € / mois | 26 011 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 123 600 € | 1 668 600 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 38 625 € | 1 583 625 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 1 545 000 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 18 740 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 23 575 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
La durée de 20 ans représente le compromis idéal choisi par la majorité des ménages en France pour financer 1 545 000 €. Elle permet d'équilibrer le montant de la mensualité sans faire exploser le coût du crédit.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 53 284,05 € | 55 963,23 € | 1 491 715,95 € |
| Année 2 | 55 278,30 € | 53 968,98 € | 1 436 437,65 € |
| Année 3 | 57 347,23 € | 51 900,05 € | 1 379 090,42 € |
| Année 4 | 59 493,53 € | 49 753,75 € | 1 319 596,89 € |
| Année 5 | 61 720,23 € | 47 527,05 € | 1 257 876,66 € |
| Année 6 | 64 030,22 € | 45 217,06 € | 1 193 846,44 € |
| Année 7 | 66 426,69 € | 42 820,59 € | 1 127 419,75 € |
| Année 8 | 68 912,85 € | 40 334,43 € | 1 058 506,90 € |
| Année 9 | 71 492,08 € | 37 755,20 € | 987 014,82 € |
| Année 10 | 74 167,79 € | 35 079,49 € | 912 847,03 € |
| Année 11 | 76 943,68 € | 32 303,60 € | 835 903,35 € |
| Année 12 | 79 823,45 € | 29 423,83 € | 756 079,90 € |
| Année 13 | 82 811,02 € | 26 436,26 € | 673 268,88 € |
| Année 14 | 85 910,40 € | 23 336,88 € | 587 358,48 € |
| Année 15 | 89 125,76 € | 20 121,52 € | 498 232,72 € |
| Année 16 | 92 461,50 € | 16 785,78 € | 405 771,22 € |
| Année 17 | 95 922,04 € | 13 325,24 € | 309 849,18 € |
| Année 18 | 99 512,14 € | 9 735,14 € | 210 337,04 € |
| Année 19 | 103 236,60 € | 6 010,68 € | 107 100,44 € |
| Année 20 | 107 100,44 € | 2 146,86 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 1 545 000 € sur 20 ans :
Il est recommandé de prévoir au moins 10% d'apport personnel (soit environ 154 500 €) pour financer les frais de notaire et la garantie bancaire.
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 26 011 €.
Vous pouvez faire jouer la concurrence sur l'assurance emprunteur via la Loi Lemoine ou allonger la durée d'emprunt si votre situation le permet.
C'est possible via un prêt à 110 %, mais les organismes bancaires exigent alors une excellente tenue de compte et des revenus professionnels particulièrement stables.