Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 1 645 000 € étalé sur une durée de 30 ans (360 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 4,20 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 8 044,33 € | 8 044,33 € |
| Salaire net mensuel minimum | 24 377 € / mois | 22 984 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 131 600 € | 1 776 600 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 41 125 € | 1 686 125 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 1 645 000 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 19 940 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 25 075 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
Financer 1 645 000 € sur 30 ans (360 mois) est souvent la seule alternative pour les primo-accédants souhaitant devenir propriétaires tout en maintenant des mensualités soutenables.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 27 976,43 € | 68 555,53 € | 1 617 023,57 € |
| Année 2 | 29 174,32 € | 67 357,64 € | 1 587 849,25 € |
| Année 3 | 30 423,51 € | 66 108,45 € | 1 557 425,74 € |
| Année 4 | 31 726,20 € | 64 805,76 € | 1 525 699,54 € |
| Année 5 | 33 084,64 € | 63 447,32 € | 1 492 614,90 € |
| Année 6 | 34 501,25 € | 62 030,71 € | 1 458 113,65 € |
| Année 7 | 35 978,52 € | 60 553,44 € | 1 422 135,13 € |
| Année 8 | 37 519,06 € | 59 012,90 € | 1 384 616,07 € |
| Année 9 | 39 125,55 € | 57 406,41 € | 1 345 490,52 € |
| Année 10 | 40 800,84 € | 55 731,12 € | 1 304 689,68 € |
| Année 11 | 42 547,83 € | 53 984,13 € | 1 262 141,85 € |
| Année 12 | 44 369,67 € | 52 162,29 € | 1 217 772,18 € |
| Année 13 | 46 269,48 € | 50 262,48 € | 1 171 502,70 € |
| Année 14 | 48 250,64 € | 48 281,32 € | 1 123 252,06 € |
| Année 15 | 50 316,64 € | 46 215,32 € | 1 072 935,42 € |
| Année 16 | 52 471,11 € | 44 060,85 € | 1 020 464,31 € |
| Année 17 | 54 717,80 € | 41 814,16 € | 965 746,51 € |
| Année 18 | 57 060,71 € | 39 471,25 € | 908 685,80 € |
| Année 19 | 59 503,93 € | 37 028,03 € | 849 181,87 € |
| Année 20 | 62 051,78 € | 34 480,18 € | 787 130,09 € |
| Année 21 | 64 708,72 € | 31 823,24 € | 722 421,37 € |
| Année 22 | 67 479,40 € | 29 052,56 € | 654 941,97 € |
| Année 23 | 70 368,75 € | 26 163,21 € | 584 573,22 € |
| Année 24 | 73 381,79 € | 23 150,17 € | 511 191,43 € |
| Année 25 | 76 523,84 € | 20 008,12 € | 434 667,59 € |
| Année 26 | 79 800,44 € | 16 731,52 € | 354 867,15 € |
| Année 27 | 83 217,33 € | 13 314,63 € | 271 649,82 € |
| Année 28 | 86 780,56 € | 9 751,40 € | 184 869,26 € |
| Année 29 | 90 496,33 € | 6 035,63 € | 94 372,93 € |
| Année 30 | 94 372,93 € | 2 160,77 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 1 645 000 € sur 30 ans :
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 22 984 €.
Les frais de garantie (caution type Crédit Logement ou hypothèque) sont estimés à environ 19 740 € pour cette enveloppe de financement.
C'est possible via un prêt à 110 %, mais les organismes bancaires exigent alors une excellente tenue de compte et des revenus professionnels particulièrement stables.
Vous pouvez faire jouer la concurrence sur l'assurance emprunteur via la Loi Lemoine ou allonger la durée d'emprunt si votre situation le permet.