Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 3 820 000 € étalé sur une durée de 30 ans (360 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 4,20 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 18 680,46 € | 18 680,46 € |
| Salaire net mensuel minimum | 56 607 € / mois | 53 373 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 305 600 € | 4 125 600 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 95 500 € | 3 915 500 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 3 820 000 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 46 040 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 57 700 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
Financer 3 820 000 € sur 30 ans (360 mois) est souvent la seule alternative pour les primo-accédants souhaitant devenir propriétaires tout en maintenant des mensualités soutenables.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 64 966,68 € | 159 198,84 € | 3 755 033,32 € |
| Année 2 | 67 748,41 € | 156 417,11 € | 3 687 284,91 € |
| Année 3 | 70 649,25 € | 153 516,27 € | 3 616 635,66 € |
| Année 4 | 73 674,30 € | 150 491,22 € | 3 542 961,36 € |
| Année 5 | 76 828,91 € | 147 336,61 € | 3 466 132,45 € |
| Année 6 | 80 118,56 € | 144 046,96 € | 3 386 013,89 € |
| Année 7 | 83 549,07 € | 140 616,45 € | 3 302 464,82 € |
| Année 8 | 87 126,47 € | 137 039,05 € | 3 215 338,35 € |
| Année 9 | 90 857,07 € | 133 308,45 € | 3 124 481,28 € |
| Année 10 | 94 747,38 € | 129 418,14 € | 3 029 733,90 € |
| Année 11 | 98 804,29 € | 125 361,23 € | 2 930 929,61 € |
| Année 12 | 103 034,89 € | 121 130,63 € | 2 827 894,72 € |
| Année 13 | 107 446,64 € | 116 718,88 € | 2 720 448,08 € |
| Année 14 | 112 047,29 € | 112 118,23 € | 2 608 400,79 € |
| Année 15 | 116 844,93 € | 107 320,59 € | 2 491 555,86 € |
| Année 16 | 121 847,99 € | 102 317,53 € | 2 369 707,87 € |
| Année 17 | 127 065,28 € | 97 100,24 € | 2 242 642,59 € |
| Année 18 | 132 505,98 € | 91 659,54 € | 2 110 136,61 € |
| Année 19 | 138 179,59 € | 85 985,93 € | 1 971 957,02 € |
| Année 20 | 144 096,19 € | 80 069,33 € | 1 827 860,83 € |
| Année 21 | 150 266,09 € | 73 899,43 € | 1 677 594,74 € |
| Année 22 | 156 700,19 € | 67 465,33 € | 1 520 894,55 € |
| Année 23 | 163 409,77 € | 60 755,75 € | 1 357 484,78 € |
| Année 24 | 170 406,65 € | 53 758,87 € | 1 187 078,13 € |
| Année 25 | 177 703,13 € | 46 462,39 € | 1 009 375,00 € |
| Année 26 | 185 312,01 € | 38 853,51 € | 824 062,99 € |
| Année 27 | 193 246,72 € | 30 918,80 € | 630 816,27 € |
| Année 28 | 201 521,14 € | 22 644,38 € | 429 295,13 € |
| Année 29 | 210 149,87 € | 14 015,65 € | 219 145,26 € |
| Année 30 | 219 145,26 € | 5 017,42 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 3 820 000 € sur 30 ans :
Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) sont plafonnées par la loi à 6 mois d'intérêts ou 3 % du capital restant dû maximum.
Vous pouvez faire jouer la concurrence sur l'assurance emprunteur via la Loi Lemoine ou allonger la durée d'emprunt si votre situation le permet.
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 53 373 €.
C'est possible via un prêt à 110 %, mais les organismes bancaires exigent alors une excellente tenue de compte et des revenus professionnels particulièrement stables.