Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 3 894 500 € étalé sur une durée de 25 ans (300 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,75 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 20 022,84 € | 20 022,84 € |
| Salaire net mensuel minimum | 60 675 € / mois | 57 208 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 311 560 € | 4 206 060 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 97 363 € | 3 991 863 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 3 894 500 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 46 934 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 58 818 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
Financer 3 894 500 € sur 25 ans (300 mois) est souvent la seule alternative pour les primo-accédants souhaitant devenir propriétaires tout en maintenant des mensualités soutenables.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 95 866,92 € | 144 407,16 € | 3 798 633,08 € |
| Année 2 | 99 524,36 € | 140 749,72 € | 3 699 108,72 € |
| Année 3 | 103 321,33 € | 136 952,75 € | 3 595 787,39 € |
| Année 4 | 107 263,17 € | 133 010,91 € | 3 488 524,22 € |
| Année 5 | 111 355,41 € | 128 918,67 € | 3 377 168,81 € |
| Année 6 | 115 603,76 € | 124 670,32 € | 3 261 565,05 € |
| Année 7 | 120 014,21 € | 120 259,87 € | 3 141 550,84 € |
| Année 8 | 124 592,89 € | 115 681,19 € | 3 016 957,95 € |
| Année 9 | 129 346,27 € | 110 927,81 € | 2 887 611,68 € |
| Année 10 | 134 281,00 € | 105 993,08 € | 2 753 330,68 € |
| Année 11 | 139 404,00 € | 100 870,08 € | 2 613 926,68 € |
| Année 12 | 144 722,42 € | 95 551,66 € | 2 469 204,26 € |
| Année 13 | 150 243,78 € | 90 030,30 € | 2 318 960,48 € |
| Année 14 | 155 975,77 € | 84 298,31 € | 2 162 984,71 € |
| Année 15 | 161 926,46 € | 78 347,62 € | 2 001 058,25 € |
| Année 16 | 168 104,16 € | 72 169,92 € | 1 832 954,09 € |
| Année 17 | 174 517,54 € | 65 756,54 € | 1 658 436,55 € |
| Année 18 | 181 175,61 € | 59 098,47 € | 1 477 260,94 € |
| Année 19 | 188 087,70 € | 52 186,38 € | 1 289 173,24 € |
| Année 20 | 195 263,48 € | 45 010,60 € | 1 093 909,76 € |
| Année 21 | 202 713,04 € | 37 561,04 € | 891 196,72 € |
| Année 22 | 210 446,82 € | 29 827,26 € | 680 749,90 € |
| Année 23 | 218 475,63 € | 21 798,45 € | 462 274,27 € |
| Année 24 | 226 810,75 € | 13 463,33 € | 235 463,52 € |
| Année 25 | 235 463,52 € | 4 810,19 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 3 894 500 € sur 25 ans :
Vous pouvez faire jouer la concurrence sur l'assurance emprunteur via la Loi Lemoine ou allonger la durée d'emprunt si votre situation le permet.
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 57 208 €.
C'est possible via un prêt à 110 %, mais les organismes bancaires exigent alors une excellente tenue de compte et des revenus professionnels particulièrement stables.
Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) sont plafonnées par la loi à 6 mois d'intérêts ou 3 % du capital restant dû maximum.