Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 3 945 000 € étalé sur une durée de 30 ans (360 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 4,20 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 19 291,73 € | 19 291,73 € |
| Salaire net mensuel minimum | 58 460 € / mois | 55 119 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 315 600 € | 4 260 600 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 98 625 € | 4 043 625 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 3 945 000 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 47 540 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 59 575 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
Financer 3 945 000 € sur 30 ans (360 mois) est souvent la seule alternative pour les primo-accédants souhaitant devenir propriétaires tout en maintenant des mensualités soutenables.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 67 092,51 € | 164 408,25 € | 3 877 907,49 € |
| Année 2 | 69 965,27 € | 161 535,49 € | 3 807 942,22 € |
| Année 3 | 72 961,05 € | 158 539,71 € | 3 734 981,17 € |
| Année 4 | 76 085,10 € | 155 415,66 € | 3 658 896,07 € |
| Année 5 | 79 342,90 € | 152 157,86 € | 3 579 553,17 € |
| Année 6 | 82 740,21 € | 148 760,55 € | 3 496 812,96 € |
| Année 7 | 86 282,99 € | 145 217,77 € | 3 410 529,97 € |
| Année 8 | 89 977,47 € | 141 523,29 € | 3 320 552,50 € |
| Année 9 | 93 830,12 € | 137 670,64 € | 3 226 722,38 € |
| Année 10 | 97 847,74 € | 133 653,02 € | 3 128 874,64 € |
| Année 11 | 102 037,37 € | 129 463,39 € | 3 026 837,27 € |
| Année 12 | 106 406,42 € | 125 094,34 € | 2 920 430,85 € |
| Année 13 | 110 962,52 € | 120 538,24 € | 2 809 468,33 € |
| Année 14 | 115 713,72 € | 115 787,04 € | 2 693 754,61 € |
| Année 15 | 120 668,35 € | 110 832,41 € | 2 573 086,26 € |
| Année 16 | 125 835,14 € | 105 665,62 € | 2 447 251,12 € |
| Année 17 | 131 223,12 € | 100 277,64 € | 2 316 028,00 € |
| Année 18 | 136 841,83 € | 94 658,93 € | 2 179 186,17 € |
| Année 19 | 142 701,15 € | 88 799,61 € | 2 036 485,02 € |
| Année 20 | 148 811,33 € | 82 689,43 € | 1 887 673,69 € |
| Année 21 | 155 183,13 € | 76 317,63 € | 1 732 490,56 € |
| Année 22 | 161 827,75 € | 69 673,01 € | 1 570 662,81 € |
| Année 23 | 168 756,91 € | 62 743,85 € | 1 401 905,90 € |
| Année 24 | 175 982,74 € | 55 518,02 € | 1 225 923,16 € |
| Année 25 | 183 517,97 € | 47 982,79 € | 1 042 405,19 € |
| Année 26 | 191 375,83 € | 40 124,93 € | 851 029,36 € |
| Année 27 | 199 570,16 € | 31 930,60 € | 651 459,20 € |
| Année 28 | 208 115,36 € | 23 385,40 € | 443 343,84 € |
| Année 29 | 217 026,45 € | 14 474,31 € | 226 317,39 € |
| Année 30 | 226 317,39 € | 5 181,65 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 3 945 000 € sur 30 ans :
Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) sont plafonnées par la loi à 6 mois d'intérêts ou 3 % du capital restant dû maximum.
Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose un plafond d'endettement strict fixé à 35 % des revenus nets du foyer, assurance emprunteur comprise.
Il est recommandé de prévoir au moins 10% d'apport personnel (soit environ 394 500 €) pour financer les frais de notaire et la garantie bancaire.
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 55 119 €.