Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 3 845 000 € étalé sur une durée de 30 ans (360 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 4,20 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 18 802,71 € | 18 802,71 € |
| Salaire net mensuel minimum | 56 978 € / mois | 53 722 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 307 600 € | 4 152 600 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 96 125 € | 3 941 125 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 3 845 000 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 46 340 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 58 075 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
Financer 3 845 000 € sur 30 ans (360 mois) est souvent la seule alternative pour les primo-accédants souhaitant devenir propriétaires tout en maintenant des mensualités soutenables.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 65 391,79 € | 160 240,73 € | 3 779 608,21 € |
| Année 2 | 68 191,73 € | 157 440,79 € | 3 711 416,48 € |
| Année 3 | 71 111,56 € | 154 520,96 € | 3 640 304,92 € |
| Année 4 | 74 156,41 € | 151 476,11 € | 3 566 148,51 € |
| Année 5 | 77 331,66 € | 148 300,86 € | 3 488 816,85 € |
| Année 6 | 80 642,84 € | 144 989,68 € | 3 408 174,01 € |
| Année 7 | 84 095,79 € | 141 536,73 € | 3 324 078,22 € |
| Année 8 | 87 696,63 € | 137 935,89 € | 3 236 381,59 € |
| Année 9 | 91 451,61 € | 134 180,91 € | 3 144 929,98 € |
| Année 10 | 95 367,39 € | 130 265,13 € | 3 049 562,59 € |
| Année 11 | 99 450,84 € | 126 181,68 € | 2 950 111,75 € |
| Année 12 | 103 709,11 € | 121 923,41 € | 2 846 402,64 € |
| Année 13 | 108 149,73 € | 117 482,79 € | 2 738 252,91 € |
| Année 14 | 112 780,49 € | 112 852,03 € | 2 625 472,42 € |
| Année 15 | 117 609,53 € | 108 022,99 € | 2 507 862,89 € |
| Année 16 | 122 645,33 € | 102 987,19 € | 2 385 217,56 € |
| Année 17 | 127 896,75 € | 97 735,77 € | 2 257 320,81 € |
| Année 18 | 133 373,04 € | 92 259,48 € | 2 123 947,77 € |
| Année 19 | 139 083,80 € | 86 548,72 € | 1 984 863,97 € |
| Année 20 | 145 039,10 € | 80 593,42 € | 1 839 824,87 € |
| Année 21 | 151 249,38 € | 74 383,14 € | 1 688 575,49 € |
| Année 22 | 157 725,56 € | 67 906,96 € | 1 530 849,93 € |
| Année 23 | 164 479,07 € | 61 153,45 € | 1 366 370,86 € |
| Année 24 | 171 521,74 € | 54 110,78 € | 1 194 849,12 € |
| Année 25 | 178 865,96 € | 46 766,56 € | 1 015 983,16 € |
| Année 26 | 186 524,64 € | 39 107,88 € | 829 458,52 € |
| Année 27 | 194 511,27 € | 31 121,25 € | 634 947,25 € |
| Année 28 | 202 839,83 € | 22 792,69 € | 432 107,42 € |
| Année 29 | 211 525,04 € | 14 107,48 € | 220 582,38 € |
| Année 30 | 220 582,38 € | 5 050,40 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 3 845 000 € sur 30 ans :
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 53 722 €.
Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) sont plafonnées par la loi à 6 mois d'intérêts ou 3 % du capital restant dû maximum.
Vous pouvez faire jouer la concurrence sur l'assurance emprunteur via la Loi Lemoine ou allonger la durée d'emprunt si votre situation le permet.
C'est possible via un prêt à 110 %, mais les organismes bancaires exigent alors une excellente tenue de compte et des revenus professionnels particulièrement stables.