Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 3 990 000 € étalé sur une durée de 30 ans (360 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 4,20 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 19 511,79 € | 19 511,79 € |
| Salaire net mensuel minimum | 59 127 € / mois | 55 748 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 319 200 € | 4 309 200 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 99 750 € | 4 089 750 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 3 990 000 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 48 080 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 60 250 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
Financer 3 990 000 € sur 30 ans (360 mois) est souvent la seule alternative pour les primo-accédants souhaitant devenir propriétaires tout en maintenant des mensualités soutenables.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 67 857,86 € | 166 283,62 € | 3 922 142,14 € |
| Année 2 | 70 763,39 € | 163 378,09 € | 3 851 378,75 € |
| Année 3 | 73 793,34 € | 160 348,14 € | 3 777 585,41 € |
| Année 4 | 76 953,03 € | 157 188,45 € | 3 700 632,38 € |
| Année 5 | 80 248,00 € | 153 893,48 € | 3 620 384,38 € |
| Année 6 | 83 684,06 € | 150 457,42 € | 3 536 700,32 € |
| Année 7 | 87 267,25 € | 146 874,23 € | 3 449 433,07 € |
| Année 8 | 91 003,86 € | 143 137,62 € | 3 358 429,21 € |
| Année 9 | 94 900,45 € | 139 241,03 € | 3 263 528,76 € |
| Année 10 | 98 963,90 € | 135 177,58 € | 3 164 564,86 € |
| Année 11 | 103 201,35 € | 130 940,13 € | 3 061 363,51 € |
| Année 12 | 107 620,22 € | 126 521,26 € | 2 953 743,29 € |
| Année 13 | 112 228,32 € | 121 913,16 € | 2 841 514,97 € |
| Année 14 | 117 033,70 € | 117 107,78 € | 2 724 481,27 € |
| Année 15 | 122 044,85 € | 112 096,63 € | 2 602 436,42 € |
| Année 16 | 127 270,55 € | 106 870,93 € | 2 475 165,87 € |
| Année 17 | 132 720,04 € | 101 421,44 € | 2 342 445,83 € |
| Année 18 | 138 402,85 € | 95 738,63 € | 2 204 042,98 € |
| Année 19 | 144 328,98 € | 89 812,50 € | 2 059 714,00 € |
| Année 20 | 150 508,85 € | 83 632,63 € | 1 909 205,15 € |
| Année 21 | 156 953,36 € | 77 188,12 € | 1 752 251,79 € |
| Année 22 | 163 673,76 € | 70 467,72 € | 1 588 578,03 € |
| Année 23 | 170 681,97 € | 63 459,51 € | 1 417 896,06 € |
| Année 24 | 177 990,22 € | 56 151,26 € | 1 239 905,84 € |
| Année 25 | 185 611,43 € | 48 530,05 € | 1 054 294,41 € |
| Année 26 | 193 558,93 € | 40 582,55 € | 860 735,48 € |
| Année 27 | 201 846,73 € | 32 294,75 € | 658 888,75 € |
| Année 28 | 210 489,39 € | 23 652,09 € | 448 399,36 € |
| Année 29 | 219 502,14 € | 14 639,34 € | 228 897,22 € |
| Année 30 | 228 897,22 € | 5 240,70 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 3 990 000 € sur 30 ans :
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 55 748 €.
C'est possible via un prêt à 110 %, mais les organismes bancaires exigent alors une excellente tenue de compte et des revenus professionnels particulièrement stables.
Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) sont plafonnées par la loi à 6 mois d'intérêts ou 3 % du capital restant dû maximum.
Pour une acquisition dans l'ancien, comptez environ 319 200 € (8%). Dans le neuf, ces frais tombent à environ 99 750 € (2,5%).