Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 4 000 000 € étalé sur une durée de 25 ans (300 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,75 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 20 565,25 € | 20 565,25 € |
| Salaire net mensuel minimum | 62 319 € / mois | 58 758 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 320 000 € | 4 320 000 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 100 000 € | 4 100 000 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 4 000 000 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 48 200 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 60 400 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
Financer 4 000 000 € sur 25 ans (300 mois) est souvent la seule alternative pour les primo-accédants souhaitant devenir propriétaires tout en maintenant des mensualités soutenables.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 98 463,91 € | 148 319,09 € | 3 901 536,09 € |
| Année 2 | 102 220,42 € | 144 562,58 € | 3 799 315,67 € |
| Année 3 | 106 120,27 € | 140 662,73 € | 3 693 195,40 € |
| Année 4 | 110 168,88 € | 136 614,12 € | 3 583 026,52 € |
| Année 5 | 114 371,99 € | 132 411,01 € | 3 468 654,53 € |
| Année 6 | 118 735,42 € | 128 047,58 € | 3 349 919,11 € |
| Année 7 | 123 265,34 € | 123 517,66 € | 3 226 653,77 € |
| Année 8 | 127 968,06 € | 118 814,94 € | 3 098 685,71 € |
| Année 9 | 132 850,21 € | 113 932,79 € | 2 965 835,50 € |
| Année 10 | 137 918,61 € | 108 864,39 € | 2 827 916,89 € |
| Année 11 | 143 180,40 € | 103 602,60 € | 2 684 736,49 € |
| Année 12 | 148 642,91 € | 98 140,09 € | 2 536 093,58 € |
| Année 13 | 154 313,84 € | 92 469,16 € | 2 381 779,74 € |
| Année 14 | 160 201,11 € | 86 581,89 € | 2 221 578,63 € |
| Année 15 | 166 312,99 € | 80 470,01 € | 2 055 265,64 € |
| Année 16 | 172 658,04 € | 74 124,96 € | 1 882 607,60 € |
| Année 17 | 179 245,16 € | 67 537,84 € | 1 703 362,44 € |
| Année 18 | 186 083,62 € | 60 699,38 € | 1 517 278,82 € |
| Année 19 | 193 182,93 € | 53 600,07 € | 1 324 095,89 € |
| Année 20 | 200 553,12 € | 46 229,88 € | 1 123 542,77 € |
| Année 21 | 208 204,46 € | 38 578,54 € | 915 338,31 € |
| Année 22 | 216 147,76 € | 30 635,24 € | 699 190,55 € |
| Année 23 | 224 394,05 € | 22 388,95 € | 474 796,50 € |
| Année 24 | 232 954,98 € | 13 828,02 € | 241 841,52 € |
| Année 25 | 241 841,52 € | 4 940,48 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 4 000 000 € sur 25 ans :
Les frais de garantie (caution type Crédit Logement ou hypothèque) sont estimés à environ 48 000 € pour cette enveloppe de financement.
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 58 758 €.
Oui, grâce à la loi Lemoine, vous pouvez résilier et changer votre contrat d'assurance de prêt immobilier à tout moment, sans aucun frais.
Pour une acquisition dans l'ancien, comptez environ 320 000 € (8%). Dans le neuf, ces frais tombent à environ 100 000 € (2,5%).