Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 4 000 000 € étalé sur une durée de 30 ans (360 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 4,20 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 19 560,69 € | 19 560,69 € |
| Salaire net mensuel minimum | 59 275 € / mois | 55 888 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 320 000 € | 4 320 000 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 100 000 € | 4 100 000 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 4 000 000 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 48 200 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 60 400 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
Financer 4 000 000 € sur 30 ans (360 mois) est souvent la seule alternative pour les primo-accédants souhaitant devenir propriétaires tout en maintenant des mensualités soutenables.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 68 027,90 € | 166 700,38 € | 3 931 972,10 € |
| Année 2 | 70 940,73 € | 163 787,55 € | 3 861 031,37 € |
| Année 3 | 73 978,26 € | 160 750,02 € | 3 787 053,11 € |
| Année 4 | 77 145,85 € | 157 582,43 € | 3 709 907,26 € |
| Année 5 | 80 449,07 € | 154 279,21 € | 3 629 458,19 € |
| Année 6 | 83 893,77 € | 150 834,51 € | 3 545 564,42 € |
| Année 7 | 87 485,94 € | 147 242,34 € | 3 458 078,48 € |
| Année 8 | 91 231,91 € | 143 496,37 € | 3 366 846,57 € |
| Année 9 | 95 138,28 € | 139 590,00 € | 3 271 708,29 € |
| Année 10 | 99 211,89 € | 135 516,39 € | 3 172 496,40 € |
| Année 11 | 103 459,95 € | 131 268,33 € | 3 069 036,45 € |
| Année 12 | 107 889,90 € | 126 838,38 € | 2 961 146,55 € |
| Année 13 | 112 509,56 € | 122 218,72 € | 2 848 636,99 € |
| Année 14 | 117 326,96 € | 117 401,32 € | 2 731 310,03 € |
| Année 15 | 122 350,68 € | 112 377,60 € | 2 608 959,35 € |
| Année 16 | 127 589,48 € | 107 138,80 € | 2 481 369,87 € |
| Année 17 | 133 052,62 € | 101 675,66 € | 2 348 317,25 € |
| Année 18 | 138 749,67 € | 95 978,61 € | 2 209 567,58 € |
| Année 19 | 144 690,65 € | 90 037,63 € | 2 064 876,93 € |
| Année 20 | 150 886,02 € | 83 842,26 € | 1 913 990,91 € |
| Année 21 | 157 346,64 € | 77 381,64 € | 1 756 644,27 € |
| Année 22 | 164 083,94 € | 70 644,34 € | 1 592 560,33 € |
| Année 23 | 171 109,67 € | 63 618,61 € | 1 421 450,66 € |
| Année 24 | 178 436,23 € | 56 292,05 € | 1 243 014,43 € |
| Année 25 | 186 076,54 € | 48 651,74 € | 1 056 937,89 € |
| Année 26 | 194 043,97 € | 40 684,31 € | 862 893,92 € |
| Année 27 | 202 352,53 € | 32 375,75 € | 660 541,39 € |
| Année 28 | 211 016,87 € | 23 711,41 € | 449 524,52 € |
| Année 29 | 220 052,17 € | 14 676,11 € | 229 472,35 € |
| Année 30 | 229 472,35 € | 5 253,89 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 4 000 000 € sur 30 ans :
Il est recommandé de prévoir au moins 10% d'apport personnel (soit environ 400 000 €) pour financer les frais de notaire et la garantie bancaire.
Les frais de garantie (caution type Crédit Logement ou hypothèque) sont estimés à environ 48 000 € pour cette enveloppe de financement.
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 55 888 €.
Oui, grâce à la loi Lemoine, vous pouvez résilier et changer votre contrat d'assurance de prêt immobilier à tout moment, sans aucun frais.