Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 4 000 000 € étalé sur une durée de 20 ans (240 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,68 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 23 570,07 € | 23 570,07 € |
| Salaire net mensuel minimum | 71 424 € / mois | 67 343 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 320 000 € | 4 320 000 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 100 000 € | 4 100 000 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 4 000 000 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 48 200 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 60 400 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
La durée de 20 ans représente le compromis idéal choisi par la majorité des ménages en France pour financer 4 000 000 €. Elle permet d'équilibrer le montant de la mensualité sans faire exploser le coût du crédit.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 137 952,20 € | 144 888,64 € | 3 862 047,80 € |
| Année 2 | 143 115,34 € | 139 725,50 € | 3 718 932,46 € |
| Année 3 | 148 471,74 € | 134 369,10 € | 3 570 460,72 € |
| Année 4 | 154 028,59 € | 128 812,25 € | 3 416 432,13 € |
| Année 5 | 159 793,45 € | 123 047,39 € | 3 256 638,68 € |
| Année 6 | 165 774,04 € | 117 066,80 € | 3 090 864,64 € |
| Année 7 | 171 978,50 € | 110 862,34 € | 2 918 886,14 € |
| Année 8 | 178 415,14 € | 104 425,70 € | 2 740 471,00 € |
| Année 9 | 185 092,68 € | 97 748,16 € | 2 555 378,32 € |
| Année 10 | 192 020,18 € | 90 820,66 € | 2 363 358,14 € |
| Année 11 | 199 206,93 € | 83 633,91 € | 2 164 151,21 € |
| Année 12 | 206 662,65 € | 76 178,19 € | 1 957 488,56 € |
| Année 13 | 214 397,46 € | 68 443,38 € | 1 743 091,10 € |
| Année 14 | 222 421,70 € | 60 419,14 € | 1 520 669,40 € |
| Année 15 | 230 746,30 € | 52 094,54 € | 1 289 923,10 € |
| Année 16 | 239 382,48 € | 43 458,36 € | 1 050 540,62 € |
| Année 17 | 248 341,85 € | 34 498,99 € | 802 198,77 € |
| Année 18 | 257 636,57 € | 25 204,27 € | 544 562,20 € |
| Année 19 | 267 279,16 € | 15 561,68 € | 277 283,04 € |
| Année 20 | 277 283,04 € | 5 558,18 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 4 000 000 € sur 20 ans :
Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) sont plafonnées par la loi à 6 mois d'intérêts ou 3 % du capital restant dû maximum.
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 67 343 €.
Pour une acquisition dans l'ancien, comptez environ 320 000 € (8%). Dans le neuf, ces frais tombent à environ 100 000 € (2,5%).
Vous pouvez faire jouer la concurrence sur l'assurance emprunteur via la Loi Lemoine ou allonger la durée d'emprunt si votre situation le permet.