Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 4 038 000 € étalé sur une durée de 25 ans (300 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,75 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 20 760,62 € | 20 760,62 € |
| Salaire net mensuel minimum | 62 911 € / mois | 59 316 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 323 040 € | 4 361 040 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 100 950 € | 4 138 950 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 4 038 000 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 48 656 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 60 970 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
Financer 4 038 000 € sur 25 ans (300 mois) est souvent la seule alternative pour les primo-accédants souhaitant devenir propriétaires tout en maintenant des mensualités soutenables.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 99 399,31 € | 149 728,13 € | 3 938 600,69 € |
| Année 2 | 103 191,52 € | 145 935,92 € | 3 835 409,17 € |
| Année 3 | 107 128,42 € | 141 999,02 € | 3 728 280,75 € |
| Année 4 | 111 215,50 € | 137 911,94 € | 3 617 065,25 € |
| Année 5 | 115 458,53 € | 133 668,91 € | 3 501 606,72 € |
| Année 6 | 119 863,41 € | 129 264,03 € | 3 381 743,31 € |
| Année 7 | 124 436,35 € | 124 691,09 € | 3 257 306,96 € |
| Année 8 | 129 183,78 € | 119 943,66 € | 3 128 123,18 € |
| Année 9 | 134 112,30 € | 115 015,14 € | 2 994 010,88 € |
| Année 10 | 139 228,85 € | 109 898,59 € | 2 854 782,03 € |
| Année 11 | 144 540,61 € | 104 586,83 € | 2 710 241,42 € |
| Année 12 | 150 055,06 € | 99 072,38 € | 2 560 186,36 € |
| Année 13 | 155 779,81 € | 93 347,63 € | 2 404 406,55 € |
| Année 14 | 161 723,03 € | 87 404,41 € | 2 242 683,52 € |
| Année 15 | 167 892,95 € | 81 234,49 € | 2 074 790,57 € |
| Année 16 | 174 298,28 € | 74 829,16 € | 1 900 492,29 € |
| Année 17 | 180 948,00 € | 68 179,44 € | 1 719 544,29 € |
| Année 18 | 187 851,39 € | 61 276,05 € | 1 531 692,90 € |
| Année 19 | 195 018,18 € | 54 109,26 € | 1 336 674,72 € |
| Année 20 | 202 458,35 € | 46 669,09 € | 1 134 216,37 € |
| Année 21 | 210 182,41 € | 38 945,03 € | 924 033,96 € |
| Année 22 | 218 201,15 € | 30 926,29 € | 705 832,81 € |
| Année 23 | 226 525,82 € | 22 601,62 € | 479 306,99 € |
| Année 24 | 235 168,06 € | 13 959,38 € | 244 138,93 € |
| Année 25 | 244 138,93 € | 4 987,41 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 4 038 000 € sur 25 ans :
Les frais de garantie (caution type Crédit Logement ou hypothèque) sont estimés à environ 48 456 € pour cette enveloppe de financement.
Vous pouvez faire jouer la concurrence sur l'assurance emprunteur via la Loi Lemoine ou allonger la durée d'emprunt si votre situation le permet.
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 59 316 €.
Il est recommandé de prévoir au moins 10% d'apport personnel (soit environ 403 800 €) pour financer les frais de notaire et la garantie bancaire.