Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 4 120 000 € étalé sur une durée de 20 ans (240 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,68 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 24 277,17 € | 24 277,17 € |
| Salaire net mensuel minimum | 73 567 € / mois | 69 363 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 329 600 € | 4 449 600 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 103 000 € | 4 223 000 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 4 120 000 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 49 640 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 62 200 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
La durée de 20 ans représente le compromis idéal choisi par la majorité des ménages en France pour financer 4 120 000 €. Elle permet d'équilibrer le montant de la mensualité sans faire exploser le coût du crédit.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 142 090,74 € | 149 235,30 € | 3 977 909,26 € |
| Année 2 | 147 408,79 € | 143 917,25 € | 3 830 500,47 € |
| Année 3 | 152 925,85 € | 138 400,19 € | 3 677 574,62 € |
| Année 4 | 158 649,43 € | 132 676,61 € | 3 518 925,19 € |
| Année 5 | 164 587,22 € | 126 738,82 € | 3 354 337,97 € |
| Année 6 | 170 747,21 € | 120 578,83 € | 3 183 590,76 € |
| Année 7 | 177 137,81 € | 114 188,23 € | 3 006 452,95 € |
| Année 8 | 183 767,56 € | 107 558,48 € | 2 822 685,39 € |
| Année 9 | 190 645,44 € | 100 680,60 € | 2 632 039,95 € |
| Année 10 | 197 780,76 € | 93 545,28 € | 2 434 259,19 € |
| Année 11 | 205 183,10 € | 86 142,94 € | 2 229 076,09 € |
| Année 12 | 212 862,51 € | 78 463,53 € | 2 016 213,58 € |
| Année 13 | 220 829,32 € | 70 496,72 € | 1 795 384,26 € |
| Année 14 | 229 094,31 € | 62 231,73 € | 1 566 289,95 € |
| Année 15 | 237 668,66 € | 53 657,38 € | 1 328 621,29 € |
| Année 16 | 246 563,89 € | 44 762,15 € | 1 082 057,40 € |
| Année 17 | 255 792,05 € | 35 533,99 € | 826 265,35 € |
| Année 18 | 265 365,62 € | 25 960,42 € | 560 899,73 € |
| Année 19 | 275 297,46 € | 16 028,58 € | 285 602,27 € |
| Année 20 | 285 602,27 € | 5 724,98 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 4 120 000 € sur 20 ans :
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 69 363 €.
Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) sont plafonnées par la loi à 6 mois d'intérêts ou 3 % du capital restant dû maximum.
Vous pouvez faire jouer la concurrence sur l'assurance emprunteur via la Loi Lemoine ou allonger la durée d'emprunt si votre situation le permet.
C'est possible via un prêt à 110 %, mais les organismes bancaires exigent alors une excellente tenue de compte et des revenus professionnels particulièrement stables.