Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 4 350 000 € étalé sur une durée de 25 ans (300 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,75 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 22 364,71 € | 22 364,71 € |
| Salaire net mensuel minimum | 67 772 € / mois | 63 899 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 348 000 € | 4 698 000 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 108 750 € | 4 458 750 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 4 350 000 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 52 400 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 65 650 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
Financer 4 350 000 € sur 25 ans (300 mois) est souvent la seule alternative pour les primo-accédants souhaitant devenir propriétaires tout en maintenant des mensualités soutenables.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 107 079,51 € | 161 297,01 € | 4 242 920,49 € |
| Année 2 | 111 164,73 € | 157 211,79 € | 4 131 755,76 € |
| Année 3 | 115 405,81 € | 152 970,71 € | 4 016 349,95 € |
| Année 4 | 119 808,70 € | 148 567,82 € | 3 896 541,25 € |
| Année 5 | 124 379,54 € | 143 996,98 € | 3 772 161,71 € |
| Année 6 | 129 124,76 € | 139 251,76 € | 3 643 036,95 € |
| Année 7 | 134 051,07 € | 134 325,45 € | 3 508 985,88 € |
| Année 8 | 139 165,27 € | 129 211,25 € | 3 369 820,61 € |
| Année 9 | 144 474,62 € | 123 901,90 € | 3 225 345,99 € |
| Année 10 | 149 986,50 € | 118 390,02 € | 3 075 359,49 € |
| Année 11 | 155 708,70 € | 112 667,82 € | 2 919 650,79 € |
| Année 12 | 161 649,17 € | 106 727,35 € | 2 758 001,62 € |
| Année 13 | 167 816,30 € | 100 560,22 € | 2 590 185,32 € |
| Année 14 | 174 218,71 € | 94 157,81 € | 2 415 966,61 € |
| Année 15 | 180 865,38 € | 87 511,14 € | 2 235 101,23 € |
| Année 16 | 187 765,64 € | 80 610,88 € | 2 047 335,59 € |
| Année 17 | 194 929,12 € | 73 447,40 € | 1 852 406,47 € |
| Année 18 | 202 365,93 € | 66 010,59 € | 1 650 040,54 € |
| Année 19 | 210 086,45 € | 58 290,07 € | 1 439 954,09 € |
| Année 20 | 218 101,51 € | 50 275,01 € | 1 221 852,58 € |
| Année 21 | 226 422,38 € | 41 954,14 € | 995 430,20 € |
| Année 22 | 235 060,70 € | 33 315,82 € | 760 369,50 € |
| Année 23 | 244 028,56 € | 24 347,96 € | 516 340,94 € |
| Année 24 | 253 338,54 € | 15 037,98 € | 263 002,40 € |
| Année 25 | 263 002,40 € | 5 372,77 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 4 350 000 € sur 25 ans :
C'est possible via un prêt à 110 %, mais les organismes bancaires exigent alors une excellente tenue de compte et des revenus professionnels particulièrement stables.
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 63 899 €.
Pour une acquisition dans l'ancien, comptez environ 348 000 € (8%). Dans le neuf, ces frais tombent à environ 108 750 € (2,5%).
Vous pouvez faire jouer la concurrence sur l'assurance emprunteur via la Loi Lemoine ou allonger la durée d'emprunt si votre situation le permet.