Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 4 455 000 € étalé sur une durée de 30 ans (360 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 4,20 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 21 785,72 € | 21 785,72 € |
| Salaire net mensuel minimum | 66 017 € / mois | 62 245 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 356 400 € | 4 811 400 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 111 375 € | 4 566 375 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 4 455 000 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 53 660 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 67 225 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
Financer 4 455 000 € sur 30 ans (360 mois) est souvent la seule alternative pour les primo-accédants souhaitant devenir propriétaires tout en maintenant des mensualités soutenables.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 75 766,11 € | 185 662,53 € | 4 379 233,89 € |
| Année 2 | 79 010,25 € | 182 418,39 € | 4 300 223,64 € |
| Année 3 | 82 393,31 € | 179 035,33 € | 4 217 830,33 € |
| Année 4 | 85 921,23 € | 175 507,41 € | 4 131 909,10 € |
| Année 5 | 89 600,20 € | 171 828,44 € | 4 042 308,90 € |
| Année 6 | 93 436,73 € | 167 991,91 € | 3 948 872,17 € |
| Année 7 | 97 437,49 € | 163 991,15 € | 3 851 434,68 € |
| Année 8 | 101 609,56 € | 159 819,08 € | 3 749 825,12 € |
| Année 9 | 105 960,29 € | 155 468,35 € | 3 643 864,83 € |
| Année 10 | 110 497,29 € | 150 931,35 € | 3 533 367,54 € |
| Année 11 | 115 228,56 € | 146 200,08 € | 3 418 138,98 € |
| Année 12 | 120 162,42 € | 141 266,22 € | 3 297 976,56 € |
| Année 13 | 125 307,53 € | 136 121,11 € | 3 172 669,03 € |
| Année 14 | 130 672,96 € | 130 755,68 € | 3 041 996,07 € |
| Année 15 | 136 268,11 € | 125 160,53 € | 2 905 727,96 € |
| Année 16 | 142 102,82 € | 119 325,82 € | 2 763 625,14 € |
| Année 17 | 148 187,40 € | 113 241,24 € | 2 615 437,74 € |
| Année 18 | 154 532,50 € | 106 896,14 € | 2 460 905,24 € |
| Année 19 | 161 149,26 € | 100 279,38 € | 2 299 755,98 € |
| Année 20 | 168 049,33 € | 93 379,31 € | 2 131 706,65 € |
| Année 21 | 175 244,89 € | 86 183,75 € | 1 956 461,76 € |
| Année 22 | 182 748,52 € | 78 680,12 € | 1 773 713,24 € |
| Année 23 | 190 573,45 € | 70 855,19 € | 1 583 139,79 € |
| Année 24 | 198 733,42 € | 62 695,22 € | 1 384 406,37 € |
| Année 25 | 207 242,80 € | 54 185,84 € | 1 177 163,57 € |
| Année 26 | 216 116,53 € | 45 312,11 € | 961 047,04 € |
| Année 27 | 225 370,21 € | 36 058,43 € | 735 676,83 € |
| Année 28 | 235 020,10 € | 26 408,54 € | 500 656,73 € |
| Année 29 | 245 083,20 € | 16 345,44 € | 255 573,53 € |
| Année 30 | 255 573,53 € | 5 851,48 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 4 455 000 € sur 30 ans :
Les frais de garantie (caution type Crédit Logement ou hypothèque) sont estimés à environ 53 460 € pour cette enveloppe de financement.
Il est recommandé de prévoir au moins 10% d'apport personnel (soit environ 445 500 €) pour financer les frais de notaire et la garantie bancaire.
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 62 245 €.
Vous pouvez faire jouer la concurrence sur l'assurance emprunteur via la Loi Lemoine ou allonger la durée d'emprunt si votre situation le permet.