Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 4 539 500 € étalé sur une durée de 20 ans (240 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,68 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 26 749,08 € | 26 749,08 € |
| Salaire net mensuel minimum | 81 058 € / mois | 76 426 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 363 160 € | 4 902 660 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 113 488 € | 4 652 988 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 4 539 500 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 54 674 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 68 493 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
La durée de 20 ans représente le compromis idéal choisi par la majorité des ménages en France pour financer 4 539 500 €. Elle permet d'équilibrer le montant de la mensualité sans faire exploser le coût du crédit.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 156 558,48 € | 164 430,48 € | 4 382 941,52 € |
| Année 2 | 162 417,99 € | 158 570,97 € | 4 220 523,53 € |
| Année 3 | 168 496,83 € | 152 492,13 € | 4 052 026,70 € |
| Année 4 | 174 803,16 € | 146 185,80 € | 3 877 223,54 € |
| Année 5 | 181 345,55 € | 139 643,41 € | 3 695 877,99 € |
| Année 6 | 188 132,76 € | 132 856,20 € | 3 507 745,23 € |
| Année 7 | 195 174,03 € | 125 814,93 € | 3 312 571,20 € |
| Année 8 | 202 478,81 € | 118 510,15 € | 3 110 092,39 € |
| Année 9 | 210 057,02 € | 110 931,94 € | 2 900 035,37 € |
| Année 10 | 217 918,84 € | 103 070,12 € | 2 682 116,53 € |
| Année 11 | 226 074,91 € | 94 914,05 € | 2 456 041,62 € |
| Année 12 | 234 536,24 € | 86 452,72 € | 2 221 505,38 € |
| Année 13 | 243 314,22 € | 77 674,74 € | 1 978 191,16 € |
| Année 14 | 252 420,78 € | 68 568,18 € | 1 725 770,38 € |
| Année 15 | 261 868,16 € | 59 120,80 € | 1 463 902,22 € |
| Année 16 | 271 669,11 € | 49 319,85 € | 1 192 233,11 € |
| Année 17 | 281 836,90 € | 39 152,06 € | 910 396,21 € |
| Année 18 | 292 385,24 € | 28 603,72 € | 618 010,97 € |
| Année 19 | 303 328,36 € | 17 660,60 € | 314 682,61 € |
| Année 20 | 314 682,61 € | 6 307,91 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 4 539 500 € sur 20 ans :
Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose un plafond d'endettement strict fixé à 35 % des revenus nets du foyer, assurance emprunteur comprise.
Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) sont plafonnées par la loi à 6 mois d'intérêts ou 3 % du capital restant dû maximum.
Pour une acquisition dans l'ancien, comptez environ 363 160 € (8%). Dans le neuf, ces frais tombent à environ 113 488 € (2,5%).
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 76 426 €.