Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 4 589 500 € étalé sur une durée de 20 ans (240 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,68 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 27 043,71 € | 27 043,71 € |
| Salaire net mensuel minimum | 81 951 € / mois | 77 268 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 367 160 € | 4 956 660 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 114 738 € | 4 704 238 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 4 589 500 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 55 274 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 69 243 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
La durée de 20 ans représente le compromis idéal choisi par la majorité des ménages en France pour financer 4 589 500 €. Elle permet d'équilibrer le montant de la mensualité sans faire exploser le coût du crédit.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 158 282,92 € | 166 241,60 € | 4 431 217,08 € |
| Année 2 | 164 206,99 € | 160 317,53 € | 4 267 010,09 € |
| Année 3 | 170 352,77 € | 154 171,75 € | 4 096 657,32 € |
| Année 4 | 176 728,58 € | 147 795,94 € | 3 919 928,74 € |
| Année 5 | 183 343,02 € | 141 181,50 € | 3 736 585,72 € |
| Année 6 | 190 205,00 € | 134 319,52 € | 3 546 380,72 € |
| Année 7 | 197 323,83 € | 127 200,69 € | 3 349 056,89 € |
| Année 8 | 204 709,08 € | 119 815,44 € | 3 144 347,81 € |
| Année 9 | 212 370,74 € | 112 153,78 € | 2 931 977,07 € |
| Année 10 | 220 319,14 € | 104 205,38 € | 2 711 657,93 € |
| Année 11 | 228 565,07 € | 95 959,45 € | 2 483 092,86 € |
| Année 12 | 237 119,58 € | 87 404,94 € | 2 245 973,28 € |
| Année 13 | 245 994,28 € | 78 530,24 € | 1 999 979,00 € |
| Année 14 | 255 201,14 € | 69 323,38 € | 1 744 777,86 € |
| Année 15 | 264 752,56 € | 59 771,96 € | 1 480 025,30 € |
| Année 16 | 274 661,48 € | 49 863,04 € | 1 205 363,82 € |
| Année 17 | 284 941,26 € | 39 583,26 € | 920 422,56 € |
| Année 18 | 295 605,77 € | 28 918,75 € | 624 816,79 € |
| Année 19 | 306 669,46 € | 17 855,06 € | 318 147,33 € |
| Année 20 | 318 147,33 € | 6 377,33 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 4 589 500 € sur 20 ans :
Vous pouvez faire jouer la concurrence sur l'assurance emprunteur via la Loi Lemoine ou allonger la durée d'emprunt si votre situation le permet.
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 77 268 €.
Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) sont plafonnées par la loi à 6 mois d'intérêts ou 3 % du capital restant dû maximum.
Pour une acquisition dans l'ancien, comptez environ 367 160 € (8%). Dans le neuf, ces frais tombent à environ 114 738 € (2,5%).