Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 4 689 500 € étalé sur une durée de 20 ans (240 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,68 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 27 632,96 € | 27 632,96 € |
| Salaire net mensuel minimum | 83 736 € / mois | 78 951 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 375 160 € | 5 064 660 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 117 238 € | 4 806 738 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 4 689 500 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 56 474 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 70 743 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
La durée de 20 ans représente le compromis idéal choisi par la majorité des ménages en France pour financer 4 689 500 €. Elle permet d'équilibrer le montant de la mensualité sans faire exploser le coût du crédit.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 161 731,71 € | 169 863,81 € | 4 527 768,29 € |
| Année 2 | 167 784,83 € | 163 810,69 € | 4 359 983,46 € |
| Année 3 | 174 064,54 € | 157 530,98 € | 4 185 918,92 € |
| Année 4 | 180 579,26 € | 151 016,26 € | 4 005 339,66 € |
| Année 5 | 187 337,83 € | 144 257,69 € | 3 818 001,83 € |
| Année 6 | 194 349,35 € | 137 246,17 € | 3 623 652,48 € |
| Année 7 | 201 623,26 € | 129 972,26 € | 3 422 029,22 € |
| Année 8 | 209 169,45 € | 122 426,07 € | 3 212 859,77 € |
| Année 9 | 216 998,05 € | 114 597,47 € | 2 995 861,72 € |
| Année 10 | 225 119,63 € | 106 475,89 € | 2 770 742,09 € |
| Année 11 | 233 545,21 € | 98 050,31 € | 2 537 196,88 € |
| Année 12 | 242 286,11 € | 89 309,41 € | 2 294 910,77 € |
| Année 13 | 251 354,16 € | 80 241,36 € | 2 043 556,61 € |
| Année 14 | 260 761,62 € | 70 833,90 € | 1 782 794,99 € |
| Année 15 | 270 521,18 € | 61 074,34 € | 1 512 273,81 € |
| Année 16 | 280 645,99 € | 50 949,53 € | 1 231 627,82 € |
| Année 17 | 291 149,78 € | 40 445,74 € | 940 478,04 € |
| Année 18 | 302 046,64 € | 29 548,88 € | 638 431,40 € |
| Année 19 | 313 351,36 € | 18 244,16 € | 325 080,04 € |
| Année 20 | 325 080,04 € | 6 516,31 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 4 689 500 € sur 20 ans :
Les frais de garantie (caution type Crédit Logement ou hypothèque) sont estimés à environ 56 274 € pour cette enveloppe de financement.
Vous pouvez faire jouer la concurrence sur l'assurance emprunteur via la Loi Lemoine ou allonger la durée d'emprunt si votre situation le permet.
Il est recommandé de prévoir au moins 10% d'apport personnel (soit environ 468 950 €) pour financer les frais de notaire et la garantie bancaire.
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 78 951 €.