Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 4 608 500 € étalé sur une durée de 20 ans (240 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,68 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 27 155,67 € | 27 155,67 € |
| Salaire net mensuel minimum | 82 290 € / mois | 77 588 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 368 680 € | 4 977 180 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 115 213 € | 4 723 713 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 4 608 500 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 55 502 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 69 528 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
La durée de 20 ans représente le compromis idéal choisi par la majorité des ménages en France pour financer 4 608 500 €. Elle permet d'équilibrer le montant de la mensualité sans faire exploser le coût du crédit.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 158 938,20 € | 166 929,84 € | 4 449 561,80 € |
| Année 2 | 164 886,81 € | 160 981,23 € | 4 284 674,99 € |
| Année 3 | 171 058,02 € | 154 810,02 € | 4 113 616,97 € |
| Année 4 | 177 460,24 € | 148 407,80 € | 3 936 156,73 € |
| Année 5 | 184 102,06 € | 141 765,98 € | 3 752 054,67 € |
| Année 6 | 190 992,47 € | 134 875,57 € | 3 561 062,20 € |
| Année 7 | 198 140,76 € | 127 727,28 € | 3 362 921,44 € |
| Année 8 | 205 556,57 € | 120 311,47 € | 3 157 364,87 € |
| Année 9 | 213 249,96 € | 112 618,08 € | 2 944 114,91 € |
| Année 10 | 221 231,29 € | 104 636,75 € | 2 722 883,62 € |
| Année 11 | 229 511,34 € | 96 356,70 € | 2 493 372,28 € |
| Année 12 | 238 101,29 € | 87 766,75 € | 2 255 270,99 € |
| Année 13 | 247 012,71 € | 78 855,33 € | 2 008 258,28 € |
| Année 14 | 256 257,68 € | 69 610,36 € | 1 752 000,60 € |
| Année 15 | 265 848,66 € | 60 019,38 € | 1 486 151,94 € |
| Année 16 | 275 798,58 € | 50 069,46 € | 1 210 353,36 € |
| Année 17 | 286 120,93 € | 39 747,11 € | 924 232,43 € |
| Année 18 | 296 829,60 € | 29 038,44 € | 627 402,83 € |
| Année 19 | 307 939,06 € | 17 928,98 € | 319 463,77 € |
| Année 20 | 319 463,77 € | 6 403,72 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 4 608 500 € sur 20 ans :
Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) sont plafonnées par la loi à 6 mois d'intérêts ou 3 % du capital restant dû maximum.
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 77 588 €.
Vous pouvez faire jouer la concurrence sur l'assurance emprunteur via la Loi Lemoine ou allonger la durée d'emprunt si votre situation le permet.
C'est possible via un prêt à 110 %, mais les organismes bancaires exigent alors une excellente tenue de compte et des revenus professionnels particulièrement stables.