Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 4 634 500 € étalé sur une durée de 20 ans (240 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,68 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 27 308,87 € | 27 308,87 € |
| Salaire net mensuel minimum | 82 754 € / mois | 78 025 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 370 760 € | 5 005 260 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 115 863 € | 4 750 363 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 4 634 500 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 55 814 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 69 918 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
La durée de 20 ans représente le compromis idéal choisi par la majorité des ménages en France pour financer 4 634 500 €. Elle permet d'équilibrer le montant de la mensualité sans faire exploser le coût du crédit.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 159 834,83 € | 167 871,61 € | 4 474 665,17 € |
| Année 2 | 165 816,99 € | 161 889,45 € | 4 308 848,18 € |
| Année 3 | 172 023,02 € | 155 683,42 € | 4 136 825,16 € |
| Année 4 | 178 461,36 € | 149 245,08 € | 3 958 363,80 € |
| Année 5 | 185 140,64 € | 142 565,80 € | 3 773 223,16 € |
| Année 6 | 192 069,90 € | 135 636,54 € | 3 581 153,26 € |
| Année 7 | 199 258,54 € | 128 447,90 € | 3 381 894,72 € |
| Année 8 | 206 716,19 € | 120 990,25 € | 3 175 178,53 € |
| Année 9 | 214 452,99 € | 113 253,45 € | 2 960 725,54 € |
| Année 10 | 222 479,33 € | 105 227,11 € | 2 738 246,21 € |
| Année 11 | 230 806,07 € | 96 900,37 € | 2 507 440,14 € |
| Année 12 | 239 444,47 € | 88 261,97 € | 2 267 995,67 € |
| Année 13 | 248 406,19 € | 79 300,25 € | 2 019 589,48 € |
| Année 14 | 257 703,30 € | 70 003,14 € | 1 761 886,18 € |
| Année 15 | 267 348,38 € | 60 358,06 € | 1 494 537,80 € |
| Année 16 | 277 354,47 € | 50 351,97 € | 1 217 183,33 € |
| Année 17 | 287 735,03 € | 39 971,41 € | 929 448,30 € |
| Année 18 | 298 504,10 € | 29 202,34 € | 630 944,20 € |
| Année 19 | 309 676,26 € | 18 030,18 € | 321 267,94 € |
| Année 20 | 321 267,94 € | 6 439,92 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 4 634 500 € sur 20 ans :
Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) sont plafonnées par la loi à 6 mois d'intérêts ou 3 % du capital restant dû maximum.
Pour une acquisition dans l'ancien, comptez environ 370 760 € (8%). Dans le neuf, ces frais tombent à environ 115 863 € (2,5%).
C'est possible via un prêt à 110 %, mais les organismes bancaires exigent alors une excellente tenue de compte et des revenus professionnels particulièrement stables.
Vous pouvez faire jouer la concurrence sur l'assurance emprunteur via la Loi Lemoine ou allonger la durée d'emprunt si votre situation le permet.