Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 4 649 500 € étalé sur une durée de 25 ans (300 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,75 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 23 904,53 € | 23 904,53 € |
| Salaire net mensuel minimum | 72 438 € / mois | 68 299 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 371 960 € | 5 021 460 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 116 238 € | 4 765 738 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 4 649 500 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 55 994 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 70 143 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
Financer 4 649 500 € sur 25 ans (300 mois) est souvent la seule alternative pour les primo-accédants souhaitant devenir propriétaires tout en maintenant des mensualités soutenables.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 114 451,96 € | 172 402,40 € | 4 535 048,04 € |
| Année 2 | 118 818,45 € | 168 035,91 € | 4 416 229,59 € |
| Année 3 | 123 351,52 € | 163 502,84 € | 4 292 878,07 € |
| Année 4 | 128 057,54 € | 158 796,82 € | 4 164 820,53 € |
| Année 5 | 132 943,12 € | 153 911,24 € | 4 031 877,41 € |
| Année 6 | 138 015,06 € | 148 839,30 € | 3 893 862,35 € |
| Année 7 | 143 280,52 € | 143 573,84 € | 3 750 581,83 € |
| Année 8 | 148 746,84 € | 138 107,52 € | 3 601 834,99 € |
| Année 9 | 154 421,74 € | 132 432,62 € | 3 447 413,25 € |
| Année 10 | 160 313,12 € | 126 541,24 € | 3 287 100,13 € |
| Année 11 | 166 429,26 € | 120 425,10 € | 3 120 670,87 € |
| Année 12 | 172 778,76 € | 114 075,60 € | 2 947 892,11 € |
| Année 13 | 179 370,48 € | 107 483,88 € | 2 768 521,63 € |
| Année 14 | 186 213,72 € | 100 640,64 € | 2 582 307,91 € |
| Année 15 | 193 318,00 € | 93 536,36 € | 2 388 989,91 € |
| Année 16 | 200 693,34 € | 86 161,02 € | 2 188 296,57 € |
| Année 17 | 208 350,02 € | 78 504,34 € | 1 979 946,55 € |
| Année 18 | 216 298,86 € | 70 555,50 € | 1 763 647,69 € |
| Année 19 | 224 550,97 € | 62 303,39 € | 1 539 096,72 € |
| Année 20 | 233 117,86 € | 53 736,50 € | 1 305 978,86 € |
| Année 21 | 242 011,61 € | 44 842,75 € | 1 063 967,25 € |
| Année 22 | 251 244,68 € | 35 609,68 € | 812 722,57 € |
| Année 23 | 260 829,97 € | 26 024,39 € | 551 892,60 € |
| Année 24 | 270 780,99 € | 16 073,37 € | 281 111,61 € |
| Année 25 | 281 111,61 € | 5 742,76 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 4 649 500 € sur 25 ans :
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 68 299 €.
Il est recommandé de prévoir au moins 10% d'apport personnel (soit environ 464 950 €) pour financer les frais de notaire et la garantie bancaire.
Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) sont plafonnées par la loi à 6 mois d'intérêts ou 3 % du capital restant dû maximum.
Pour une acquisition dans l'ancien, comptez environ 371 960 € (8%). Dans le neuf, ces frais tombent à environ 116 238 € (2,5%).