Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 4 650 000 € étalé sur une durée de 20 ans (240 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,68 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 27 400,21 € | 27 400,21 € |
| Salaire net mensuel minimum | 83 031 € / mois | 78 286 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 372 000 € | 5 022 000 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 116 250 € | 4 766 250 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 4 650 000 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 56 000 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 70 150 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
La durée de 20 ans représente le compromis idéal choisi par la majorité des ménages en France pour financer 4 650 000 €. Elle permet d'équilibrer le montant de la mensualité sans faire exploser le coût du crédit.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 160 369,46 € | 168 433,06 € | 4 489 630,54 € |
| Année 2 | 166 371,63 € | 162 430,89 € | 4 323 258,91 € |
| Année 3 | 172 598,44 € | 156 204,08 € | 4 150 660,47 € |
| Année 4 | 179 058,30 € | 149 744,22 € | 3 971 602,17 € |
| Année 5 | 185 759,95 € | 143 042,57 € | 3 785 842,22 € |
| Année 6 | 192 712,38 € | 136 090,14 € | 3 593 129,84 € |
| Année 7 | 199 925,04 € | 128 877,48 € | 3 393 204,80 € |
| Année 8 | 207 407,65 € | 121 394,87 € | 3 185 797,15 € |
| Année 9 | 215 170,32 € | 113 632,20 € | 2 970 626,83 € |
| Année 10 | 223 223,51 € | 105 579,01 € | 2 747 403,32 € |
| Année 11 | 231 578,11 € | 97 224,41 € | 2 515 825,21 € |
| Année 12 | 240 245,42 € | 88 557,10 € | 2 275 579,79 € |
| Année 13 | 249 237,11 € | 79 565,41 € | 2 026 342,68 € |
| Année 14 | 258 565,29 € | 70 237,23 € | 1 767 777,39 € |
| Année 15 | 268 242,67 € | 60 559,85 € | 1 499 534,72 € |
| Année 16 | 278 282,22 € | 50 520,30 € | 1 221 252,50 € |
| Année 17 | 288 697,50 € | 40 105,02 € | 932 555,00 € |
| Année 18 | 299 502,59 € | 29 299,93 € | 633 052,41 € |
| Année 19 | 310 712,09 € | 18 090,43 € | 322 340,32 € |
| Année 20 | 322 340,32 € | 6 461,37 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 4 650 000 € sur 20 ans :
Les frais de garantie (caution type Crédit Logement ou hypothèque) sont estimés à environ 55 800 € pour cette enveloppe de financement.
Vous pouvez faire jouer la concurrence sur l'assurance emprunteur via la Loi Lemoine ou allonger la durée d'emprunt si votre situation le permet.
Pour une acquisition dans l'ancien, comptez environ 372 000 € (8%). Dans le neuf, ces frais tombent à environ 116 250 € (2,5%).
C'est possible via un prêt à 110 %, mais les organismes bancaires exigent alors une excellente tenue de compte et des revenus professionnels particulièrement stables.