Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 4 655 500 € étalé sur une durée de 30 ans (360 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 4,20 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 22 766,19 € | 22 766,19 € |
| Salaire net mensuel minimum | 68 988 € / mois | 65 046 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 372 440 € | 5 027 940 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 116 388 € | 4 771 888 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 4 655 500 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 56 066 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 70 233 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
Financer 4 655 500 € sur 30 ans (360 mois) est souvent la seule alternative pour les primo-accédants souhaitant devenir propriétaires tout en maintenant des mensualités soutenables.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 79 175,87 € | 194 018,41 € | 4 576 324,13 € |
| Année 2 | 82 566,03 € | 190 628,25 € | 4 493 758,10 € |
| Année 3 | 86 101,33 € | 187 092,95 € | 4 407 656,77 € |
| Année 4 | 89 788,03 € | 183 406,25 € | 4 317 868,74 € |
| Année 5 | 93 632,58 € | 179 561,70 € | 4 224 236,16 € |
| Année 6 | 97 641,74 € | 175 552,54 € | 4 126 594,42 € |
| Année 7 | 101 822,57 € | 171 371,71 € | 4 024 771,85 € |
| Année 8 | 106 182,40 € | 167 011,88 € | 3 918 589,45 € |
| Année 9 | 110 728,92 € | 162 465,36 € | 3 807 860,53 € |
| Année 10 | 115 470,09 € | 157 724,19 € | 3 692 390,44 € |
| Année 11 | 120 414,30 € | 152 779,98 € | 3 571 976,14 € |
| Année 12 | 125 570,21 € | 147 624,07 € | 3 446 405,93 € |
| Année 13 | 130 946,87 € | 142 247,41 € | 3 315 459,06 € |
| Année 14 | 136 553,75 € | 136 640,53 € | 3 178 905,31 € |
| Année 15 | 142 400,71 € | 130 793,57 € | 3 036 504,60 € |
| Année 16 | 148 498,03 € | 124 696,25 € | 2 888 006,57 € |
| Année 17 | 154 856,44 € | 118 337,84 € | 2 733 150,13 € |
| Année 18 | 161 487,07 € | 111 707,21 € | 2 571 663,06 € |
| Année 19 | 168 401,63 € | 104 792,65 € | 2 403 261,43 € |
| Année 20 | 175 612,25 € | 97 582,03 € | 2 227 649,18 € |
| Année 21 | 183 131,61 € | 90 062,67 € | 2 044 517,57 € |
| Année 22 | 190 972,94 € | 82 221,34 € | 1 853 544,63 € |
| Année 23 | 199 150,01 € | 74 044,27 € | 1 654 394,62 € |
| Année 24 | 207 677,23 € | 65 517,05 € | 1 446 717,39 € |
| Année 25 | 216 569,55 € | 56 624,73 € | 1 230 147,84 € |
| Année 26 | 225 842,62 € | 47 351,66 € | 1 004 305,22 € |
| Année 27 | 235 512,77 € | 37 681,51 € | 768 792,45 € |
| Année 28 | 245 596,96 € | 27 597,32 € | 523 195,49 € |
| Année 29 | 256 112,94 € | 17 081,34 € | 267 082,55 € |
| Année 30 | 267 082,55 € | 6 115,12 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 4 655 500 € sur 30 ans :
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 65 046 €.
Pour une acquisition dans l'ancien, comptez environ 372 440 € (8%). Dans le neuf, ces frais tombent à environ 116 388 € (2,5%).
Vous pouvez faire jouer la concurrence sur l'assurance emprunteur via la Loi Lemoine ou allonger la durée d'emprunt si votre situation le permet.
Il est recommandé de prévoir au moins 10% d'apport personnel (soit environ 465 550 €) pour financer les frais de notaire et la garantie bancaire.