Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 4 657 000 € étalé sur une durée de 20 ans (240 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,68 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 27 441,46 € | 27 441,46 € |
| Salaire net mensuel minimum | 83 156 € / mois | 78 404 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 372 560 € | 5 029 560 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 116 425 € | 4 773 425 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 4 657 000 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 56 084 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 70 255 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
La durée de 20 ans représente le compromis idéal choisi par la majorité des ménages en France pour financer 4 657 000 €. Elle permet d'équilibrer le montant de la mensualité sans faire exploser le coût du crédit.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 160 610,92 € | 168 686,60 € | 4 496 389,08 € |
| Année 2 | 166 622,12 € | 162 675,40 € | 4 329 766,96 € |
| Année 3 | 172 858,29 € | 156 439,23 € | 4 156 908,67 € |
| Année 4 | 179 327,88 € | 149 969,64 € | 3 977 580,79 € |
| Année 5 | 186 039,61 € | 143 257,91 € | 3 791 541,18 € |
| Année 6 | 193 002,52 € | 136 295,00 € | 3 598 538,66 € |
| Année 7 | 200 226,04 € | 129 071,48 € | 3 398 312,62 € |
| Année 8 | 207 719,92 € | 121 577,60 € | 3 190 592,70 € |
| Année 9 | 215 494,28 € | 113 803,24 € | 2 975 098,42 € |
| Année 10 | 223 559,60 € | 105 737,92 € | 2 751 538,82 € |
| Année 11 | 231 926,78 € | 97 370,74 € | 2 519 612,04 € |
| Année 12 | 240 607,11 € | 88 690,41 € | 2 279 004,93 € |
| Année 13 | 249 612,34 € | 79 685,18 € | 2 029 392,59 € |
| Année 14 | 258 954,60 € | 70 342,92 € | 1 770 437,99 € |
| Année 15 | 268 646,52 € | 60 651,00 € | 1 501 791,47 € |
| Année 16 | 278 701,17 € | 50 596,35 € | 1 223 090,30 € |
| Année 17 | 289 132,13 € | 40 165,39 € | 933 958,17 € |
| Année 18 | 299 953,51 € | 29 344,01 € | 634 004,66 € |
| Année 19 | 311 179,90 € | 18 117,62 € | 322 824,76 € |
| Année 20 | 322 824,76 € | 6 471,08 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 4 657 000 € sur 20 ans :
Pour une acquisition dans l'ancien, comptez environ 372 560 € (8%). Dans le neuf, ces frais tombent à environ 116 425 € (2,5%).
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 78 404 €.
Vous pouvez faire jouer la concurrence sur l'assurance emprunteur via la Loi Lemoine ou allonger la durée d'emprunt si votre situation le permet.
Il est recommandé de prévoir au moins 10% d'apport personnel (soit environ 465 700 €) pour financer les frais de notaire et la garantie bancaire.