Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 4 719 500 € étalé sur une durée de 20 ans (240 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,68 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 27 809,74 € | 27 809,74 € |
| Salaire net mensuel minimum | 84 272 € / mois | 79 456 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 377 560 € | 5 097 060 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 117 988 € | 4 837 488 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 4 719 500 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 56 834 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 71 193 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
La durée de 20 ans représente le compromis idéal choisi par la majorité des ménages en France pour financer 4 719 500 €. Elle permet d'équilibrer le montant de la mensualité sans faire exploser le coût du crédit.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 162 766,41 € | 170 950,47 € | 4 556 733,59 € |
| Année 2 | 168 858,28 € | 164 858,60 € | 4 387 875,31 € |
| Année 3 | 175 178,14 € | 158 538,74 € | 4 212 697,17 € |
| Année 4 | 181 734,54 € | 151 982,34 € | 4 030 962,63 € |
| Année 5 | 188 536,35 € | 145 180,53 € | 3 842 426,28 € |
| Année 6 | 195 592,69 € | 138 124,19 € | 3 646 833,59 € |
| Année 7 | 202 913,17 € | 130 803,71 € | 3 443 920,42 € |
| Année 8 | 210 507,61 € | 123 209,27 € | 3 233 412,81 € |
| Année 9 | 218 386,30 € | 115 330,58 € | 3 015 026,51 € |
| Année 10 | 226 559,86 € | 107 157,02 € | 2 788 466,65 € |
| Année 11 | 235 039,34 € | 98 677,54 € | 2 553 427,31 € |
| Année 12 | 243 836,18 € | 89 880,70 € | 2 309 591,13 € |
| Année 13 | 252 962,26 € | 80 754,62 € | 2 056 628,87 € |
| Année 14 | 262 429,90 € | 71 286,98 € | 1 794 198,97 € |
| Année 15 | 272 251,88 € | 61 465,00 € | 1 521 947,09 € |
| Année 16 | 282 441,47 € | 51 275,41 € | 1 239 505,62 € |
| Année 17 | 293 012,44 € | 40 704,44 € | 946 493,18 € |
| Année 18 | 303 979,03 € | 29 737,85 € | 642 514,15 € |
| Année 19 | 315 356,09 € | 18 360,79 € | 327 158,06 € |
| Année 20 | 327 158,06 € | 6 557,94 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 4 719 500 € sur 20 ans :
Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) sont plafonnées par la loi à 6 mois d'intérêts ou 3 % du capital restant dû maximum.
Vous pouvez faire jouer la concurrence sur l'assurance emprunteur via la Loi Lemoine ou allonger la durée d'emprunt si votre situation le permet.
C'est possible via un prêt à 110 %, mais les organismes bancaires exigent alors une excellente tenue de compte et des revenus professionnels particulièrement stables.
Il est recommandé de prévoir au moins 10% d'apport personnel (soit environ 471 950 €) pour financer les frais de notaire et la garantie bancaire.