Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 4 768 500 € étalé sur une durée de 25 ans (300 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,75 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 24 516,35 € | 24 516,35 € |
| Salaire net mensuel minimum | 74 292 € / mois | 70 047 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 381 480 € | 5 149 980 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 119 213 € | 4 887 713 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 4 768 500 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 57 422 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 71 928 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
Financer 4 768 500 € sur 25 ans (300 mois) est souvent la seule alternative pour les primo-accédants souhaitant devenir propriétaires tout en maintenant des mensualités soutenables.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 117 381,30 € | 176 814,90 € | 4 651 118,70 € |
| Année 2 | 121 859,54 € | 172 336,66 € | 4 529 259,16 € |
| Année 3 | 126 508,65 € | 167 687,55 € | 4 402 750,51 € |
| Année 4 | 131 335,12 € | 162 861,08 € | 4 271 415,39 € |
| Année 5 | 136 345,72 € | 157 850,48 € | 4 135 069,67 € |
| Année 6 | 141 547,49 € | 152 648,71 € | 3 993 522,18 € |
| Année 7 | 146 947,70 € | 147 248,50 € | 3 846 574,48 € |
| Année 8 | 152 553,96 € | 141 642,24 € | 3 694 020,52 € |
| Année 9 | 158 374,08 € | 135 822,12 € | 3 535 646,44 € |
| Année 10 | 164 416,26 € | 129 779,94 € | 3 371 230,18 € |
| Année 11 | 170 688,96 € | 123 507,24 € | 3 200 541,22 € |
| Année 12 | 177 200,95 € | 116 995,25 € | 3 023 340,27 € |
| Année 13 | 183 961,41 € | 110 234,79 € | 2 839 378,86 € |
| Année 14 | 190 979,77 € | 103 216,43 € | 2 648 399,09 € |
| Année 15 | 198 265,88 € | 95 930,32 € | 2 450 133,21 € |
| Année 16 | 205 829,98 € | 88 366,22 € | 2 244 303,23 € |
| Année 17 | 213 682,68 € | 80 513,52 € | 2 030 620,55 € |
| Année 18 | 221 834,94 € | 72 361,26 € | 1 808 785,61 € |
| Année 19 | 230 298,22 € | 63 897,98 € | 1 578 487,39 € |
| Année 20 | 239 084,41 € | 55 111,79 € | 1 339 402,98 € |
| Année 21 | 248 205,79 € | 45 990,41 € | 1 091 197,19 € |
| Année 22 | 257 675,17 € | 36 521,03 € | 833 522,02 € |
| Année 23 | 267 505,81 € | 26 690,39 € | 566 016,21 € |
| Année 24 | 277 711,49 € | 16 484,71 € | 288 304,72 € |
| Année 25 | 288 304,72 € | 5 889,67 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 4 768 500 € sur 25 ans :
Les frais de garantie (caution type Crédit Logement ou hypothèque) sont estimés à environ 57 222 € pour cette enveloppe de financement.
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 70 047 €.
Pour une acquisition dans l'ancien, comptez environ 381 480 € (8%). Dans le neuf, ces frais tombent à environ 119 213 € (2,5%).
C'est possible via un prêt à 110 %, mais les organismes bancaires exigent alors une excellente tenue de compte et des revenus professionnels particulièrement stables.