Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 4 790 500 € étalé sur une durée de 12 ans (144 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,30 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 40 333,03 € | 40 333,03 € |
| Salaire net mensuel minimum | 122 221 € / mois | 115 237 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 383 240 € | 5 173 740 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 119 763 € | 4 910 263 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 4 790 500 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 57 686 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 72 258 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
Emprunter 4 790 500 € sur une durée courte de 12 ans est une stratégie principalement réservée aux secundo-accédants, aux investisseurs locatifs ou aux emprunteurs disposant d'une capacité de remboursement élevée.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 330 884,70 € | 153 111,66 € | 4 459 615,30 € |
| Année 2 | 341 970,59 € | 142 025,77 € | 4 117 644,71 € |
| Année 3 | 353 427,87 € | 130 568,49 € | 3 764 216,84 € |
| Année 4 | 365 269,02 € | 118 727,34 € | 3 398 947,82 € |
| Année 5 | 377 506,90 € | 106 489,46 € | 3 021 440,92 € |
| Année 6 | 390 154,80 € | 93 841,56 € | 2 631 286,12 € |
| Année 7 | 403 226,42 € | 80 769,94 € | 2 228 059,70 € |
| Année 8 | 416 736,03 € | 67 260,33 € | 1 811 323,67 € |
| Année 9 | 430 698,24 € | 53 298,12 € | 1 380 625,43 € |
| Année 10 | 445 128,21 € | 38 868,15 € | 935 497,22 € |
| Année 11 | 460 041,66 € | 23 954,70 € | 475 455,56 € |
| Année 12 | 475 455,56 € | 8 541,57 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 4 790 500 € sur 12 ans :
C'est possible via un prêt à 110 %, mais les organismes bancaires exigent alors une excellente tenue de compte et des revenus professionnels particulièrement stables.
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 115 237 €.
Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) sont plafonnées par la loi à 6 mois d'intérêts ou 3 % du capital restant dû maximum.
Vous pouvez faire jouer la concurrence sur l'assurance emprunteur via la Loi Lemoine ou allonger la durée d'emprunt si votre situation le permet.