Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 4 815 000 € étalé sur une durée de 20 ans (240 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,68 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 28 372,47 € | 28 372,47 € |
| Salaire net mensuel minimum | 85 977 € / mois | 81 064 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 385 200 € | 5 200 200 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 120 375 € | 4 935 375 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 4 815 000 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 57 980 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 72 625 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
La durée de 20 ans représente le compromis idéal choisi par la majorité des ménages en France pour financer 4 815 000 €. Elle permet d'équilibrer le montant de la mensualité sans faire exploser le coût du crédit.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 166 059,95 € | 174 409,69 € | 4 648 940,05 € |
| Année 2 | 172 275,08 € | 168 194,56 € | 4 476 664,97 € |
| Année 3 | 178 722,84 € | 161 746,80 € | 4 297 942,13 € |
| Année 4 | 185 411,90 € | 155 057,74 € | 4 112 530,23 € |
| Année 5 | 192 351,31 € | 148 118,33 € | 3 920 178,92 € |
| Année 6 | 199 550,48 € | 140 919,16 € | 3 720 628,44 € |
| Année 7 | 207 019,08 € | 133 450,56 € | 3 513 609,36 € |
| Année 8 | 214 767,20 € | 125 702,44 € | 3 298 842,16 € |
| Année 9 | 222 805,30 € | 117 664,34 € | 3 076 036,86 € |
| Année 10 | 231 144,25 € | 109 325,39 € | 2 844 892,61 € |
| Année 11 | 239 795,31 € | 100 674,33 € | 2 605 097,30 € |
| Année 12 | 248 770,15 € | 91 699,49 € | 2 356 327,15 € |
| Année 13 | 258 080,88 € | 82 388,76 € | 2 098 246,27 € |
| Année 14 | 267 740,11 € | 72 729,53 € | 1 830 506,16 € |
| Année 15 | 277 760,82 € | 62 708,82 € | 1 552 745,34 € |
| Année 16 | 288 156,60 € | 52 313,04 € | 1 264 588,74 € |
| Année 17 | 298 941,47 € | 41 528,17 € | 965 647,27 € |
| Année 18 | 310 129,98 € | 30 339,66 € | 655 517,29 € |
| Année 19 | 321 737,22 € | 18 732,42 € | 333 780,07 € |
| Année 20 | 333 780,07 € | 6 690,72 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 4 815 000 € sur 20 ans :
Les frais de garantie (caution type Crédit Logement ou hypothèque) sont estimés à environ 57 780 € pour cette enveloppe de financement.
C'est possible via un prêt à 110 %, mais les organismes bancaires exigent alors une excellente tenue de compte et des revenus professionnels particulièrement stables.
Vous pouvez faire jouer la concurrence sur l'assurance emprunteur via la Loi Lemoine ou allonger la durée d'emprunt si votre situation le permet.
Pour une acquisition dans l'ancien, comptez environ 385 200 € (8%). Dans le neuf, ces frais tombent à environ 120 375 € (2,5%).