Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 4 815 000 € étalé sur une durée de 25 ans (300 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,75 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 24 755,42 € | 24 755,42 € |
| Salaire net mensuel minimum | 75 016 € / mois | 70 730 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 385 200 € | 5 200 200 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 120 375 € | 4 935 375 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 4 815 000 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 57 980 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 72 625 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
Financer 4 815 000 € sur 25 ans (300 mois) est souvent la seule alternative pour les primo-accédants souhaitant devenir propriétaires tout en maintenant des mensualités soutenables.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 118 525,93 € | 178 539,11 € | 4 696 474,07 € |
| Année 2 | 123 047,86 € | 174 017,18 € | 4 573 426,21 € |
| Année 3 | 127 742,27 € | 169 322,77 € | 4 445 683,94 € |
| Année 4 | 132 615,82 € | 164 449,22 € | 4 313 068,12 € |
| Année 5 | 137 675,28 € | 159 389,76 € | 4 175 392,84 € |
| Année 6 | 142 927,77 € | 154 137,27 € | 4 032 465,07 € |
| Année 7 | 148 380,65 € | 148 684,39 € | 3 884 084,42 € |
| Année 8 | 154 041,58 € | 143 023,46 € | 3 730 042,84 € |
| Année 9 | 159 918,46 € | 137 146,58 € | 3 570 124,38 € |
| Année 10 | 166 019,54 € | 131 045,50 € | 3 404 104,84 € |
| Année 11 | 172 353,41 € | 124 711,63 € | 3 231 751,43 € |
| Année 12 | 178 928,92 € | 118 136,12 € | 3 052 822,51 € |
| Année 13 | 185 755,28 € | 111 309,76 € | 2 867 067,23 € |
| Année 14 | 192 842,08 € | 104 222,96 € | 2 674 225,15 € |
| Année 15 | 200 199,26 € | 96 865,78 € | 2 474 025,89 € |
| Année 16 | 207 837,13 € | 89 227,91 € | 2 266 188,76 € |
| Année 17 | 215 766,37 € | 81 298,67 € | 2 050 422,39 € |
| Année 18 | 223 998,14 € | 73 066,90 € | 1 826 424,25 € |
| Année 19 | 232 543,95 € | 64 521,09 € | 1 593 880,30 € |
| Année 20 | 241 415,83 € | 55 649,21 € | 1 352 464,47 € |
| Année 21 | 250 626,15 € | 46 438,89 € | 1 101 838,32 € |
| Année 22 | 260 187,85 € | 36 877,19 € | 841 650,47 € |
| Année 23 | 270 114,35 € | 26 950,69 € | 571 536,12 € |
| Année 24 | 280 419,57 € | 16 645,47 € | 291 116,55 € |
| Année 25 | 291 116,55 € | 5 947,11 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 4 815 000 € sur 25 ans :
C'est possible via un prêt à 110 %, mais les organismes bancaires exigent alors une excellente tenue de compte et des revenus professionnels particulièrement stables.
Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) sont plafonnées par la loi à 6 mois d'intérêts ou 3 % du capital restant dû maximum.
Pour une acquisition dans l'ancien, comptez environ 385 200 € (8%). Dans le neuf, ces frais tombent à environ 120 375 € (2,5%).
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 70 730 €.