Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 8 638 000 € étalé sur une durée de 20 ans (240 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,68 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 50 899,57 € | 50 899,57 € |
| Salaire net mensuel minimum | 154 241 € / mois | 145 427 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 691 040 € | 9 329 040 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 215 950 € | 8 853 950 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 8 638 000 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 103 856 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 129 970 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
La durée de 20 ans représente le compromis idéal choisi par la majorité des ménages en France pour financer 8 638 000 €. Elle permet d'équilibrer le montant de la mensualité sans faire exploser le coût du crédit.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 297 907,81 € | 312 887,03 € | 8 340 092,19 € |
| Année 2 | 309 057,65 € | 301 737,19 € | 8 031 034,54 € |
| Année 3 | 320 624,76 € | 290 170,08 € | 7 710 409,78 € |
| Année 4 | 332 624,79 € | 278 170,05 € | 7 377 784,99 € |
| Année 5 | 345 073,99 € | 265 720,85 € | 7 032 711,00 € |
| Année 6 | 357 989,10 € | 252 805,74 € | 6 674 721,90 € |
| Année 7 | 371 387,57 € | 239 407,27 € | 6 303 334,33 € |
| Année 8 | 385 287,53 € | 225 507,31 € | 5 918 046,80 € |
| Année 9 | 399 707,74 € | 211 087,10 € | 5 518 339,06 € |
| Année 10 | 414 667,63 € | 196 127,21 € | 5 103 671,43 € |
| Année 11 | 430 187,41 € | 180 607,43 € | 4 673 484,02 € |
| Année 12 | 446 288,07 € | 164 506,77 € | 4 227 195,95 € |
| Année 13 | 462 991,34 € | 147 803,50 € | 3 764 204,61 € |
| Année 14 | 480 319,75 € | 130 475,09 € | 3 283 884,86 € |
| Année 15 | 498 296,73 € | 112 498,11 € | 2 785 588,13 € |
| Année 16 | 516 946,51 € | 93 848,33 € | 2 268 641,62 € |
| Année 17 | 536 294,32 € | 74 500,52 € | 1 732 347,30 € |
| Année 18 | 556 366,27 € | 54 428,57 € | 1 175 981,03 € |
| Année 19 | 577 189,40 € | 33 605,44 € | 598 791,63 € |
| Année 20 | 598 791,63 € | 12 002,90 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 8 638 000 € sur 20 ans :
Il est recommandé de prévoir au moins 10% d'apport personnel (soit environ 863 800 €) pour financer les frais de notaire et la garantie bancaire.
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 145 427 €.
Vous pouvez faire jouer la concurrence sur l'assurance emprunteur via la Loi Lemoine ou allonger la durée d'emprunt si votre situation le permet.
C'est possible via un prêt à 110 %, mais les organismes bancaires exigent alors une excellente tenue de compte et des revenus professionnels particulièrement stables.