Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 10 890 000 € étalé sur une durée de 20 ans (240 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,68 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 64 169,52 € | 64 169,52 € |
| Salaire net mensuel minimum | 194 453 € / mois | 183 341 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 871 200 € | 11 761 200 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 272 250 € | 11 162 250 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 10 890 000 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 130 880 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 163 750 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
La durée de 20 ans représente le compromis idéal choisi par la majorité des ménages en France pour financer 10 890 000 €. Elle permet d'équilibrer le montant de la mensualité sans faire exploser le coût du crédit.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 375 574,90 € | 394 459,34 € | 10 514 425,10 € |
| Année 2 | 389 631,60 € | 380 402,64 € | 10 124 793,50 € |
| Année 3 | 404 214,36 € | 365 819,88 € | 9 720 579,14 € |
| Année 4 | 419 342,91 € | 350 691,33 € | 9 301 236,23 € |
| Année 5 | 435 037,71 € | 334 996,53 € | 8 866 198,52 € |
| Année 6 | 451 319,88 € | 318 714,36 € | 8 414 878,64 € |
| Année 7 | 468 211,47 € | 301 822,77 € | 7 946 667,17 € |
| Année 8 | 485 735,27 € | 284 298,97 € | 7 460 931,90 € |
| Année 9 | 503 914,93 € | 266 119,31 € | 6 957 016,97 € |
| Année 10 | 522 775,00 € | 247 259,24 € | 6 434 241,97 € |
| Année 11 | 542 340,94 € | 227 693,30 € | 5 891 901,03 € |
| Année 12 | 562 639,16 € | 207 395,08 € | 5 329 261,87 € |
| Année 13 | 583 697,11 € | 186 337,13 € | 4 745 564,76 € |
| Année 14 | 605 543,20 € | 164 491,04 € | 4 140 021,56 € |
| Année 15 | 628 206,92 € | 141 827,32 € | 3 511 814,64 € |
| Année 16 | 651 718,85 € | 118 315,39 € | 2 860 095,79 € |
| Année 17 | 676 110,81 € | 93 923,43 € | 2 183 984,98 € |
| Année 18 | 701 415,65 € | 68 618,59 € | 1 482 569,33 € |
| Année 19 | 727 667,59 € | 42 366,65 € | 754 901,74 € |
| Année 20 | 754 901,74 € | 15 132,17 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 10 890 000 € sur 20 ans :
Vous pouvez faire jouer la concurrence sur l'assurance emprunteur via la Loi Lemoine ou allonger la durée d'emprunt si votre situation le permet.
Pour une acquisition dans l'ancien, comptez environ 871 200 € (8%). Dans le neuf, ces frais tombent à environ 272 250 € (2,5%).
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 183 341 €.
C'est possible via un prêt à 110 %, mais les organismes bancaires exigent alors une excellente tenue de compte et des revenus professionnels particulièrement stables.