Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 11 735 000 € étalé sur une durée de 25 ans (300 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,75 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 60 333,30 € | 60 333,30 € |
| Salaire net mensuel minimum | 182 828 € / mois | 172 381 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 938 800 € | 12 673 800 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 293 375 € | 12 028 375 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 11 735 000 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 141 020 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 176 425 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
Financer 11 735 000 € sur 25 ans (300 mois) est souvent la seule alternative pour les primo-accédants souhaitant devenir propriétaires tout en maintenant des mensualités soutenables.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 288 868,46 € | 435 131,14 € | 11 446 131,54 € |
| Année 2 | 299 889,15 € | 424 110,45 € | 11 146 242,39 € |
| Année 3 | 311 330,32 € | 412 669,28 € | 10 834 912,07 € |
| Année 4 | 323 207,97 € | 400 791,63 € | 10 511 704,10 € |
| Année 5 | 335 538,79 € | 388 460,81 € | 10 176 165,31 € |
| Année 6 | 348 340,02 € | 375 659,58 € | 9 827 825,29 € |
| Année 7 | 361 629,64 € | 362 369,96 € | 9 466 195,65 € |
| Année 8 | 375 426,30 € | 348 573,30 € | 9 090 769,35 € |
| Année 9 | 389 749,30 € | 334 250,30 € | 8 701 020,05 € |
| Année 10 | 404 618,73 € | 319 380,87 € | 8 296 401,32 € |
| Année 11 | 420 055,45 € | 303 944,15 € | 7 876 345,87 € |
| Année 12 | 436 081,11 € | 287 918,49 € | 7 440 264,76 € |
| Année 13 | 452 718,17 € | 271 281,43 € | 6 987 546,59 € |
| Année 14 | 469 989,94 € | 254 009,66 € | 6 517 556,65 € |
| Année 15 | 487 920,68 € | 236 078,92 € | 6 029 635,97 € |
| Année 16 | 506 535,49 € | 217 464,11 € | 5 523 100,48 € |
| Année 17 | 525 860,47 € | 198 139,13 € | 4 997 240,01 € |
| Année 18 | 545 922,70 € | 178 076,90 € | 4 451 317,31 € |
| Année 19 | 566 750,38 € | 157 249,22 € | 3 884 566,93 € |
| Année 20 | 588 372,63 € | 135 626,97 € | 3 296 194,30 € |
| Année 21 | 610 819,81 € | 113 179,79 € | 2 685 374,49 € |
| Année 22 | 634 123,36 € | 89 876,24 € | 2 051 251,13 € |
| Année 23 | 658 316,00 € | 65 683,60 € | 1 392 935,13 € |
| Année 24 | 683 431,61 € | 40 567,99 € | 709 503,52 € |
| Année 25 | 709 503,52 € | 14 494,21 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 11 735 000 € sur 25 ans :
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 172 381 €.
Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose un plafond d'endettement strict fixé à 35 % des revenus nets du foyer, assurance emprunteur comprise.
Il est recommandé de prévoir au moins 10% d'apport personnel (soit environ 1 173 500 €) pour financer les frais de notaire et la garantie bancaire.
C'est possible via un prêt à 110 %, mais les organismes bancaires exigent alors une excellente tenue de compte et des revenus professionnels particulièrement stables.