Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 11 760 000 € étalé sur une durée de 20 ans (240 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,68 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 69 296,01 € | 69 296,01 € |
| Salaire net mensuel minimum | 209 988 € / mois | 197 989 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 940 800 € | 12 700 800 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 294 000 € | 12 054 000 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 11 760 000 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 141 320 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 176 800 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
La durée de 20 ans représente le compromis idéal choisi par la majorité des ménages en France pour financer 11 760 000 €. Elle permet d'équilibrer le montant de la mensualité sans faire exploser le coût du crédit.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 405 579,51 € | 425 972,61 € | 11 354 420,49 € |
| Année 2 | 420 759,16 € | 410 792,96 € | 10 933 661,33 € |
| Année 3 | 436 506,96 € | 395 045,16 € | 10 497 154,37 € |
| Année 4 | 452 844,15 € | 378 707,97 € | 10 044 310,22 € |
| Année 5 | 469 792,78 € | 361 759,34 € | 9 574 517,44 € |
| Année 6 | 487 375,75 € | 344 176,37 € | 9 087 141,69 € |
| Année 7 | 505 616,79 € | 325 935,33 € | 8 581 524,90 € |
| Année 8 | 524 540,56 € | 307 011,56 € | 8 056 984,34 € |
| Année 9 | 544 172,58 € | 287 379,54 € | 7 512 811,76 € |
| Année 10 | 564 539,37 € | 267 012,75 € | 6 948 272,39 € |
| Année 11 | 585 668,43 € | 245 883,69 € | 6 362 603,96 € |
| Année 12 | 607 588,28 € | 223 963,84 € | 5 755 015,68 € |
| Année 13 | 630 328,55 € | 201 223,57 € | 5 124 687,13 € |
| Année 14 | 653 919,90 € | 177 632,22 € | 4 470 767,23 € |
| Année 15 | 678 394,24 € | 153 157,88 € | 3 792 372,99 € |
| Année 16 | 703 784,55 € | 127 767,57 € | 3 088 588,44 € |
| Année 17 | 730 125,14 € | 101 426,98 € | 2 358 463,30 € |
| Année 18 | 757 451,60 € | 74 100,52 € | 1 601 011,70 € |
| Année 19 | 785 800,81 € | 45 751,31 € | 815 210,89 € |
| Année 20 | 815 210,89 € | 16 341,08 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 11 760 000 € sur 20 ans :
Il est recommandé de prévoir au moins 10% d'apport personnel (soit environ 1 176 000 €) pour financer les frais de notaire et la garantie bancaire.
C'est possible via un prêt à 110 %, mais les organismes bancaires exigent alors une excellente tenue de compte et des revenus professionnels particulièrement stables.
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 197 989 €.
Vous pouvez faire jouer la concurrence sur l'assurance emprunteur via la Loi Lemoine ou allonger la durée d'emprunt si votre situation le permet.