Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 11 890 000 € étalé sur une durée de 10 ans (120 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,43 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 117 185,81 € | 117 185,81 € |
| Salaire net mensuel minimum | 355 109 € / mois | 334 817 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 951 200 € | 12 841 200 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 297 250 € | 12 187 250 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 11 890 000 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 142 880 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 178 750 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
Emprunter 11 890 000 € sur une durée courte de 10 ans est une stratégie principalement réservée aux secundo-accédants, aux investisseurs locatifs ou aux emprunteurs disposant d'une capacité de remboursement élevée.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 1 014 248,96 € | 391 980,76 € | 10 875 751,04 € |
| Année 2 | 1 049 589,85 € | 356 639,87 € | 9 826 161,19 € |
| Année 3 | 1 086 162,17 € | 320 067,55 € | 8 739 999,02 € |
| Année 4 | 1 124 008,84 € | 282 220,88 € | 7 615 990,18 € |
| Année 5 | 1 163 174,24 € | 243 055,48 € | 6 452 815,94 € |
| Année 6 | 1 203 704,35 € | 202 525,37 € | 5 249 111,59 € |
| Année 7 | 1 245 646,70 € | 160 583,02 € | 4 003 464,89 € |
| Année 8 | 1 289 050,49 € | 117 179,23 € | 2 714 414,40 € |
| Année 9 | 1 333 966,70 € | 72 263,02 € | 1 380 447,70 € |
| Année 10 | 1 380 447,70 € | 25 781,76 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 11 890 000 € sur 10 ans :
Les frais de garantie (caution type Crédit Logement ou hypothèque) sont estimés à environ 142 680 € pour cette enveloppe de financement.
Vous pouvez faire jouer la concurrence sur l'assurance emprunteur via la Loi Lemoine ou allonger la durée d'emprunt si votre situation le permet.
Il est recommandé de prévoir au moins 10% d'apport personnel (soit environ 1 189 000 €) pour financer les frais de notaire et la garantie bancaire.
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 334 817 €.