Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 12 038 000 € étalé sur une durée de 20 ans (240 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,68 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 70 934,13 € | 70 934,13 € |
| Salaire net mensuel minimum | 214 952 € / mois | 202 669 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 963 040 € | 13 001 040 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 300 950 € | 12 338 950 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 12 038 000 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 144 656 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 180 970 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
La durée de 20 ans représente le compromis idéal choisi par la majorité des ménages en France pour financer 12 038 000 €. Elle permet d'équilibrer le montant de la mensualité sans faire exploser le coût du crédit.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 415 167,19 € | 436 042,37 € | 11 622 832,81 € |
| Année 2 | 430 705,70 € | 420 503,86 € | 11 192 127,11 € |
| Année 3 | 446 825,74 € | 404 383,82 € | 10 745 301,37 € |
| Année 4 | 463 549,14 € | 387 660,42 € | 10 281 752,23 € |
| Année 5 | 480 898,43 € | 370 311,13 € | 9 800 853,80 € |
| Année 6 | 498 897,06 € | 352 312,50 € | 9 301 956,74 € |
| Année 7 | 517 569,31 € | 333 640,25 € | 8 784 387,43 € |
| Année 8 | 536 940,42 € | 314 269,14 € | 8 247 447,01 € |
| Année 9 | 557 036,53 € | 294 173,03 € | 7 690 410,48 € |
| Année 10 | 577 884,77 € | 273 324,79 € | 7 112 525,71 € |
| Année 11 | 599 513,32 € | 251 696,24 € | 6 513 012,39 € |
| Année 12 | 621 951,35 € | 229 258,21 € | 5 891 061,04 € |
| Année 13 | 645 229,19 € | 205 980,37 € | 5 245 831,85 € |
| Année 14 | 669 378,21 € | 181 831,35 € | 4 576 453,64 € |
| Année 15 | 694 431,10 € | 156 778,46 € | 3 882 022,54 € |
| Année 16 | 720 421,62 € | 130 787,94 € | 3 161 600,92 € |
| Année 17 | 747 384,91 € | 103 824,65 € | 2 414 216,01 € |
| Année 18 | 775 357,33 € | 75 852,23 € | 1 638 858,68 € |
| Année 19 | 804 376,71 € | 46 832,85 € | 834 481,97 € |
| Année 20 | 834 481,97 € | 16 727,38 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 12 038 000 € sur 20 ans :
C'est possible via un prêt à 110 %, mais les organismes bancaires exigent alors une excellente tenue de compte et des revenus professionnels particulièrement stables.
Il est recommandé de prévoir au moins 10% d'apport personnel (soit environ 1 203 800 €) pour financer les frais de notaire et la garantie bancaire.
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 202 669 €.
Vous pouvez faire jouer la concurrence sur l'assurance emprunteur via la Loi Lemoine ou allonger la durée d'emprunt si votre situation le permet.