Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 12 203 500 € étalé sur une durée de 20 ans (240 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,73 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 72 226,17 € | 72 226,17 € |
| Salaire net mensuel minimum | 218 867 € / mois | 206 360 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 976 280 € | 13 179 780 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 305 088 € | 12 508 588 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 12 203 500 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 146 642 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 183 453 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
À noter : la simulation sur 30 ans est purement théorique. Le taux affiché pour cette durée est calculé à titre indicatif et ne correspond pas à une offre de prêt disponible.
La durée de 20 ans représente le compromis idéal choisi par la majorité des ménages en France pour financer 12 203 500 €. Elle permet d'équilibrer le montant de la mensualité sans faire exploser le coût du crédit.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 418 632,23 € | 448 081,81 € | 11 784 867,77 € |
| Année 2 | 434 516,95 € | 432 197,09 € | 11 350 350,82 € |
| Année 3 | 451 004,40 € | 415 709,64 € | 10 899 346,42 € |
| Année 4 | 468 117,46 € | 398 596,58 € | 10 431 228,96 € |
| Année 5 | 485 879,87 € | 380 834,17 € | 9 945 349,09 € |
| Année 6 | 504 316,25 € | 362 397,79 € | 9 441 032,84 € |
| Année 7 | 523 452,19 € | 343 261,85 € | 8 917 580,65 € |
| Année 8 | 543 314,24 € | 323 399,80 € | 8 374 266,41 € |
| Année 9 | 563 929,92 € | 302 784,12 € | 7 810 336,49 € |
| Année 10 | 585 327,88 € | 281 386,16 € | 7 225 008,61 € |
| Année 11 | 607 537,73 € | 259 176,31 € | 6 617 470,88 € |
| Année 12 | 630 590,34 € | 236 123,70 € | 5 986 880,54 € |
| Année 13 | 654 517,68 € | 212 196,36 € | 5 332 362,86 € |
| Année 14 | 679 352,90 € | 187 361,14 € | 4 653 009,96 € |
| Année 15 | 705 130,50 € | 161 583,54 € | 3 947 879,46 € |
| Année 16 | 731 886,20 € | 134 827,84 € | 3 215 993,26 € |
| Année 17 | 759 657,13 € | 107 056,91 € | 2 456 336,13 € |
| Année 18 | 788 481,81 € | 78 232,23 € | 1 667 854,32 € |
| Année 19 | 818 400,22 € | 48 313,82 € | 849 454,10 € |
| Année 20 | 849 454,10 € | 17 260,15 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 12 203 500 € sur 20 ans :
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 206 360 €.
Vous pouvez faire jouer la concurrence sur l'assurance emprunteur via la Loi Lemoine ou allonger la durée d'emprunt si votre situation le permet.
C'est possible via un prêt à 110 %, mais les organismes bancaires exigent alors une excellente tenue de compte et des revenus professionnels particulièrement stables.
Les frais de garantie (caution type Crédit Logement ou hypothèque) sont estimés à environ 146 442 € pour cette enveloppe de financement.
Mise à jour des taux : les taux affichés pour cette simulation proviennent des données enregistrées pour septembre 2026 dans notre fichier de référence. Consultez prochainement notre page dédiée aux taux immobiliers pour retrouver la méthode de calcul et l'historique des taux.