Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 12 290 500 € étalé sur une durée de 20 ans (240 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,73 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 72 741,08 € | 72 741,08 € |
| Salaire net mensuel minimum | 220 428 € / mois | 207 832 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 983 240 € | 13 273 740 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 307 263 € | 12 597 763 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 12 290 500 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 147 686 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 184 758 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
À noter : la simulation sur 30 ans est purement théorique. Le taux affiché pour cette durée est calculé à titre indicatif et ne correspond pas à une offre de prêt disponible.
La durée de 20 ans représente le compromis idéal choisi par la majorité des ménages en France pour financer 12 290 500 €. Elle permet d'équilibrer le montant de la mensualité sans faire exploser le coût du crédit.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 421 616,73 € | 451 276,23 € | 11 868 883,27 € |
| Année 2 | 437 614,69 € | 435 278,27 € | 11 431 268,58 € |
| Année 3 | 454 219,70 € | 418 673,26 € | 10 977 048,88 € |
| Année 4 | 471 454,76 € | 401 438,20 € | 10 505 594,12 € |
| Année 5 | 489 343,79 € | 383 549,17 € | 10 016 250,33 € |
| Année 6 | 507 911,62 € | 364 981,34 € | 9 508 338,71 € |
| Année 7 | 527 183,97 € | 345 708,99 € | 8 981 154,74 € |
| Année 8 | 547 187,62 € | 325 705,34 € | 8 433 967,12 € |
| Année 9 | 567 950,29 € | 304 942,67 € | 7 866 016,83 € |
| Année 10 | 589 500,78 € | 283 392,18 € | 7 276 516,05 € |
| Année 11 | 611 868,97 € | 261 023,99 € | 6 664 647,08 € |
| Année 12 | 635 085,96 € | 237 807,00 € | 6 029 561,12 € |
| Année 13 | 659 183,84 € | 213 709,12 € | 5 370 377,28 € |
| Année 14 | 684 196,13 € | 188 696,83 € | 4 686 181,15 € |
| Année 15 | 710 157,50 € | 162 735,46 € | 3 976 023,65 € |
| Année 16 | 737 103,95 € | 135 789,01 € | 3 238 919,70 € |
| Année 17 | 765 072,87 € | 107 820,09 € | 2 473 846,83 € |
| Année 18 | 794 103,04 € | 78 789,92 € | 1 679 743,79 € |
| Année 19 | 824 234,76 € | 48 658,20 € | 855 509,03 € |
| Année 20 | 855 509,03 € | 17 383,18 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 12 290 500 € sur 20 ans :
Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) sont plafonnées par la loi à 6 mois d'intérêts ou 3 % du capital restant dû maximum.
Il est recommandé de prévoir au moins 10% d'apport personnel (soit environ 1 229 050 €) pour financer les frais de notaire et la garantie bancaire.
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 207 832 €.
C'est possible via un prêt à 110 %, mais les organismes bancaires exigent alors une excellente tenue de compte et des revenus professionnels particulièrement stables.
Mise à jour des taux : les taux affichés pour cette simulation proviennent des données enregistrées pour septembre 2026 dans notre fichier de référence. Consultez prochainement notre page dédiée aux taux immobiliers pour retrouver la méthode de calcul et l'historique des taux.